ECLI:NL:GHARL:2026:5722

1. Het verloop van de procedure in hoger beroep

Na het arrest van 27 mei 2025 heeft op 17 december 2025 een mondelinge behandeling na aanbrengen bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal).

Vervolgens hebben partijen de volgende stukken gewisseld:

• de memorie van grieven tevens wijziging van eis

• de memorie van antwoord

• een akte uitlating producties van verhuurder.

Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2. De kern van de zaak

Verhuurder vordert van huurders vergoeding van schade en betaling van de eindafrekeningen servicekosten over twee jaren. Omdat huurders het bedrag van die eindafrekeningen niet hebben betaald, vordert verhuurder, naast contractuele rente, ook een boete voor iedere dag dat volledige betaling uitblijft.

Het hof zal beslissen dat huurders de gestelde schade aan verhuurder moeten vergoeden. Verder worden de over de jaren 2022 en 2023 nog verschuldigde bedragen voor servicekosten vastgesteld. Tot slot worden de algemene bepalingen op basis waarvan verhuurder een samengestelde rente, boetes, vergoeding voor buitengerechtelijke kosten en proceskosten vordert als oneerlijk beoordeeld, als gevolg waarvan de daarop steunende bijkomende vorderingen worden afgewezen. Een en ander wordt hierna toegelicht.

3. De feiten

Huurders huren sinds 1 maart 2021 van verhuurder een woonruimte (appartement) gelegen aan het adres [adres1] te [woonplaats2] . Het gehuurde is gelegen op de bovenste verdieping van een gebouw waarin zowel bedrijfs- als woonruimtes worden verhuurd. Voor verhuurder treedt Van Brakel Vastgoed B.V. (hierna: VBV) op als beheerder.

Bij het aangaan van de huurovereenkomst op 21 januari 2021 bedroeg de totale

huurprijs € 748 per maand, bestaande uit € 700 aan huur en € 48 ten behoeve van

de door of vanwege verhuurder ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en

diensten (hierna: de servicekosten). Deze bedragen zijn bij vooruitbetaling verschuldigd.

Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’ (ROZ-model versie juli 2003) van toepassing. In artikel 4.2 van de huurovereenkomst is over de servicekosten vermeld:

De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in 14.1 tot en met 14.7 van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.

In artikel 20 van de Algemene bepalingen is onder meer bepaald dat huurder in verzuim is door het enkele verloop van een termijn (20.1), dat huurder bij niet tijdige en volledige betaling een rente van 1% per maand is verschuldigd (20.2), dat bij tekortschieten in de nakoming van enige verplichting alle daaruit voortvloeiende (buiten)gerechtelijke kosten voor rekening van de tekortschietende partij zijn (20.3), dat de buitengerechtelijke kosten worden bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125 (20.4) en dat huurder bij niet-nakoming of overtreding van enige bepaling aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25 per kalenderdag is verschuldigd (20.6).

Op enig moment zijn er ontstoppingswerkzaamheden uitgevoerd ten behoeve van

huurders. Op 5 oktober 2022 heeft VBV hiervoor aan hen een factuur verstuurd van € 85,08.

Met een factuur van 16 mei 2023 heeft VBV namens verhuurder € 1.254,39 incl. btw bij huurders in rekening gebracht voor afrekening servicekosten over het jaar 2022 en de kosten voor de levering en verbruik van elektriciteit, gas en water. Bij die factuur was een specificatie gevoegd.

Op 5 juli 2023 heeft VBV aan de huurders van het in rov 3.1 bedoelde gebouw e-mailberichten gestuurd over de storm van dat moment en dat in verband met rondvliegend steigermateriaal maar één ingang kan worden gebruikt. Verder wordt vermeld dat de brandweer een en ander heeft afgezet en dat men beter uit de buurt kan blijven van ramen omdat daar ook al een steigerplaat doorheen is gegaan.

Op 3 oktober 2023 heeft VBV namens verhuurder een e-mailbericht naar huurders gestuurd, waarin hij huurders verantwoordelijk houdt voor ontstane schade aan de dakgoot en de regenpijp van het appartement. In de bijlage van de e-mail zijn twee facturen toegevoegd, waaruit blijkt dat ‘Smart home woningen’ (hierna: SHW) in totaal € 4.023,61 bij VBV in rekening heeft gebracht ter zake “Stormschade appartement” waarbij ook een hoogwerker is ingezet. Huurders worden gesommeerd tot betaling van dit bedrag.

Op 7 december 2023 heeft de door verhuurder ingeschakelde deurwaarder huurders gesommeerd € 5.363,08 te betalen, bestaande uit het bedrag van de eindafrekening over het jaar 2022, als ook de kosten van het herstel van de stormschade en de kosten van de ontstoppingswerkzaamheden. Daarnaast wordt aanspraak gemaakt op de wettelijke rente, en worden de incassokosten aangezegd.

Op 22 december 2023 hebben huurders een e-mail naar de deurwaarder gestuurd, waarin zij onder meer schrijven dat eerder al duidelijkheid is gevraagd over de servicekosten, dat die informatie door verhuurder nooit is geleverd en dat zij van het kastje naar de muur worden gestuurd.

Met een e-mailbericht van 4 november 2024 heeft VBV aan huurders de afrekening servicekosten 2023 gezonden. Als bijlage bij dat bericht was gevoegd een factuur van € 2.697,12 incl. btw en een specificatie.

4. Het geschil, de beslissing van de kantonrechter en de vordering in hoger beroep

Verhuurder heeft bij de kantonrechter gevorderd de veroordeling van huurders tot betaling van € 4.023,61 incl. btw aan herstelkosten van stormschade, € 85,08 aan ontstoppingskosten en € 1.254,39 aan afrekening servicekosten 2022, een en ander te vermeerderen met wettelijke rente, vergoeding voor buitengerechtelijke kosten, proceskosten, alsook de veroordeling van huurders tot betaling van de afrekening servicekosten 2023.

De kantonrechter heeft in een vonnis van 17 december 2024 huurders hoofdelijk veroordeeld aan verhuurder te betalen € 85,08, vermeerderd met de wettelijke rente en met € 48,40 aan vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. De overige onderdelen van de vordering van verhuurder zijn afgewezen. De kantonrechter heeft tot slot bepaald dat iedere partij de eigen kosten moet dragen.

Verhuurder heeft in hoger beroep de vernietiging van het vonnis gevorderd en zijn vordering gewijzigd, waardoor hij nu vordert de hoofdelijke veroordeling van huurders tot betaling van:

€ 3.325,30, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 oktober 2023 tot aan de dag der algehele voldoening;

€ 1.254,39 aan servicekosten 2022, te vermeerderen met de samengestelde contractuele rente van 1 % per maand daarover en een boete van € 25 per dag, beide vanaf 1 juni 2023 tot aan de dag der algehele voldoening;

€ 2.697,12 aan servicekosten 2023, te vermeerderen met de samengestelde contractuele rente daarover van 1 % per maand en een boete van € 25 per dag, beide vanaf 14 november 2024 tol aan de dag der algehele voldoening;

€ 738,80 aan vergoeding van buitengerechtelijke kosten;

met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties.

5. De toelichting op de beslissing van het hof

Voor zover de in rov. 4.3 bedoelde eiswijziging een eisvermeerdering is, geldt dat die vermeerdering processueel op het juiste moment heeft plaatsgevonden en dat huurders daartegen als zodanig geen bezwaar hebben gemaakt. Ook ambtshalve ziet het hof geen reden deze eiswijziging buiten beschouwing te laten.

Verhuurder vordert de integrale vernietiging van het vonnis van de kantonrechter. In dat vonnis zijn echter de door hem gevorderde ontstoppingskosten – vermeerderd met een bedrag voor buitengerechtelijke kosten – toegewezen. Zijn processtukken in hoger beroep geven geen aanknopingspunt voor een aanname dat hij zijn vordering ter zake alsnog heeft laten vallen. In randnummer 50 van zijn memorie van grieven is alleen vermeld dat de schade voor het ontstoppen uit de vordering is gehaald omdat die is toegewezen. In de processtukken in hoger beroep van huurders is voor een afstand van dat deel van de vordering evenmin een aanwijzing te vinden. Het hof gaat er dan ook van uit dat de gevorderde integrale vernietiging van het vonnis van 17 december 2024 een kennelijk verschrijving is en dat verhuurder alleen de vernietiging daarvan vordert voor zover daarin zijn vordering is afgewezen. Omdat huurders niet tegen de beslissing van de kantonrechter over de ontstoppingskosten zijn opgekomen, staat die beslissing daarmee vast.

Vergoeding van stormschade

Verhuurder vordert in hoger beroep vergoeding van € 3.325,30 voor herstelkosten van een beschadigde regenpijp. Dit betreft het door SHW met twee facturen van september 2023 in rekening gebrachte bedrag exclusief btw. Huurders bestrijden dat zij aansprakelijk zijn voor de gestelde beschadiging.

Anders dan verhuurder met verwijzing naar artikel 12.6 van de Algemene bepalingen aanvoert, komt hem voor de gestelde beschadiging geen beroep op het daarin opgenomen bewijsvermoeden toe. Dat artikel creëert alleen een bewijsvermoeden voor schade aan het gehuurde, terwijl vaststaat dat de regenpijp zich buiten het gehuurde bevindt. De regenpijp is immers bevestigd aan het dak en de buitengevel van het gebouw en moet, mede gelet op de functie daarvan, gerekend worden tot het gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw waarin het gehuurde zich bevindt. Dit betekent dat de stelplicht en, bij betwisting, de bewijslast voor de feiten en omstandigheden waarop de gestelde aansprakelijkheid van huurders is gebaseerd, op verhuurder rust als de partij die zich op deze grondslag beroept (artikel 150 Rv).

Over de toedracht heeft verhuurder aangevoerd dat de pijp is beschadigd doordat een stalen raam van het appartement van huurders, dat zij open zouden hebben laten staan, daartegen is aangewaaid. Volgens verhuurder is dat gebeurd zo’n anderhalve week vóór 5 juli 2023, de dag dat een zomerstorm over Friesland trok. De manager van de op de begane grond gelegen pizzeria heeft toen gemeld dat regenwater langs de muren en de deuren gutste. Dat kwam omdat de hemelwaterafvoer uit de aansluiting in de dakgoot/dakoverstek was gedrukt, waardoor de regenpijp was verzet en naar beneden gezakt. Dat het raam de oorzaak van de beschadiging is, heeft verhuurder verder onderbouwd met een verklaring van [naam] , die in die zin verklaart en met een kleurenfoto van de aangetroffen regenpijp.

Op de kleurenfoto is zichtbaar dat de regenpijp losgekomen is uit de aansluiting in het dakoverstek schuin boven een raam van het appartement van huurders. Verder is de regenpijp ter hoogte van de bovenste, horizontale raamstijl fors ingedeukt waarbij de indeuking parallel loopt aan die raamstijl. De regenpijp toont ter hoogte van de middelste, horizontale raamstijl eveneens een horizontaal lopende indruk, waarbij die raamstijl op de plek waarmee deze contact kon maken met de pijp eveneens beschadigd lijkt. Een en ander geeft voldoende grond voor de verklaring van [naam] die luidt: “Beschadigde zinken regenpijp kwam doordat een stalen raam tegen de zinken regenpijp is gewaaid. Zwaar stalen raam tegen een zinken regenpijp aanwaait door de wind dan beschadigd regenpijp zomaar. Zou niet weten of kunnen bedenken wat anders op die hoogte zulke beschadigen kan veroorzaken.” Dat [naam] geen onafhankelijke deskundige zou zijn, zoals huurders stellen, maakt dat niet anders. Daar waar huurders niet hebben bestreden dat het gaat om een raam van hun appartement, heeft verhuurder daarmee naar het oordeel van het hof vooralsnog in voldoende mate aannemelijk gemaakt dat dat raam de regenpijp heeft beschadigd doordat het met kracht daartegen is aangewaaid.

Huurders bestrijden dat het raam van hun appartement de regenpijp heeft beschadigd en voeren aan dat er een alternatieve oorzaak is, te weten de uitzonderlijke weersomstandigheden op 5 juli 2023. Het enkele feit dat er op 5 juli 2023 een zomerstorm over het gebouw is getrokken, geeft echter nog geen toereikende verklaring voor de hiervoor vastgestelde beschadiging van de regenpijp. Ook dan kan de regenpijp zijn beschadigd doordat het raam van het appartement van huurders daartegen is aangewaaid. De door huurders, onder verwijzing naar de waarschuwingen als bedoeld in rov. 3.7, opgeworpen veronderstelling dat rondvliegend steigermateriaal voor de beschadiging verantwoordelijk is, is niet meer dan een suggestie. Die veronderstelling is verder niet onderbouwd met feiten en omstandigheden waaruit zou kunnen volgen dat de beschadiging van de regenpijp op die hoogte is veroorzaakt door een rondvliegend onderdeel van een steiger. Die veronderstelling strijdt ook met een andere door huurders ingenomen stelling, namelijk dat uit een door een buurman op 5 juli 2023 genomen foto zou blijken dat de regenpijp niet is beschadigd en is ontzet. Het verweer van huurders is in de kern ook beperkt tot de stelling dat de beschadiging niet op 5 juli 2023 is veroorzaakt omdat huurders toen op vakantie waren en zij bij terugkomst een gesloten raam aantroffen. De precieze datum in de periode van eind juni / begin juli 2023 waarop hun raam de regenpijp al dan niet heeft kunnen beschadigen, is, gezien wat hiervoor in rov. 5.6 is vastgesteld, echter niet doorslaggevend.

Huurders hebben daarmee de door verhuurder (ook met bewijsmiddelen) voldoende onderbouwde stelling dat het raam van hun appartement de regenpijp heeft beschadigd en ontzet, naar het oordeel van het hof niet voldoende concreet en gemotiveerd betwist. Het betoog van huurders is te algemeen, terwijl een voldoende onderbouwde objectieve, alternatieve oorzaak ontbreekt. Daarom gaat het hof aan het verweer van de huurders voorbij en is er voor het leveren van (tegen)bewijs geen plaats, zoals de huurders dus vergeefs aanbieden.

De door verhuurder gestelde kosten van herstel van de ontzette regenpijp van € 3.325,30 zijn door hem met facturen onderbouwd. Die kosten zijn noch bij de kantonrechter noch in hoger beroep gemotiveerd inhoudelijk door huurders weersproken. Hetzelfde geldt voor de daarover vanaf 13 oktober 2023 gevorderde wettelijke rente. Dit deel van de vordering van verhuurder zal daarom worden toegewezen.

Servicekosten

Verhuurder vordert € 3.951,51 aan afrekening servicekosten over 2022 (€ 1.254,39) en 2023 (€ 2.697,12). Verhuurder stelt dat dit de resterende kosten zijn van de daadwerkelijk geleverde diensten, na aftrek van de door huurders betaalde voorschotten. Huurders betwisten de juistheid van deze vordering en stellen zich – kort gezegd – allereerst op het standpunt dat verhuurder de afrekeningen onvoldoende heeft onderbouwd. Daarnaast bestrijden huurders een aantal van de door verhuurder opgevoerde posten.

Voorop staat dat op verhuurder de stelplicht – en zo nodig bewijslast – rust dat de in de eindafrekeningen opgenomen bedragen zien op door of vanwege hem verrichte leveringen en diensten. Het enkele feit dat verhuurder de eindafrekeningen heeft opgesteld en dat huurders contractueel de mogelijkheid hebben van inzage in onderliggende stukken, ontslaat verhuurder niet van zijn verplichting de gevorderde bedragen uit de eindafrekeningen toe te lichten en te onderbouwen. De rechter (ook niet die in hoger beroep) heeft immers niet tot taak zelfstandig op zoek te gaan in de stukken naar wat wel of niet nuttig is en naar eventuele aanknopingspunten voor de onderbouwing van de vordering. Een productie dient ter ondersteuning van stellingen (of concrete vorderingen) maar niet ter vervanging daarvan. De eisen van een goede rechtspleging brengen mee dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties of bewijsmiddelen blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze moet doen dat voor de rechter duidelijk is wat hem ter beoordeling wordt voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich moet verweren. Daarbij heeft de rechter alleen te letten op de feiten en omstandigheden waarop een partij een beroep heeft gedaan en die zij als zodanig aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd.

Het verweer van huurders dat verhuurder de eindafrekeningen onvoldoende heeft onderbouwd en deze daarom zonder nadere beschouwing al moeten worden afgewezen, slaagt, anders dan bij de kantonrechter, in hoger beroep niet. Verhuurder heeft de eerder opgestelde specificaties – waarin naar rato van het oppervlak kosten aan het gehuurde zijn toegerekend – in zoverre kracht bijgezet dat hij voor de totaalbedragen in die specificaties de onderliggende facturen heeft overgelegd. Daarmee heeft verhuurder huurders in de positie geplaatst dat zij zich, voor zover door verhuurder toegelicht, een oordeel over de juistheid van een en ander kunnen vormen.

Of de eindafrekeningen (specificaties) daarmee ook toereikend zijn toegelicht en/of juist zijn, is daarmee niet al gegeven. Rekening houdend met wat hiervoor in rov. 5.11 is overwogen en met wat daarover al bij de kantonrechter is aangevoerd, zal het hof dan ook ingaan op de door partijen daarover nu ingenomen stellingen.

De bezwaren van huurders bij de kantonrechter zagen op het (volledig) doorbelasten van kosten voor/van i) brandbeveiliging, ii) schoonmaak, iii) bedrijf Kenter, iv) energie en v) administratie. In hoger beroep hebben huurders daaraan toegevoegd dat de overgelegde stukken geen controleerbaar verband leggen tussen kosten en afrekening en dat het onduidelijk is of ook kosten van uitsluitend de zakelijke gebruikers van het gebouw worden doorbelast. Verdere bezwaren van huurders zien, naast het herhalen van de eerdere bezwaren, op het (volledig) doorbelasten van kosten voor/van vi) eigenaarslasten, vii) gebouwbeheer en bewegwijzering, viii) werk van het bedrijf van [naam2] en ix) bloemsierkunst.

Bij de beoordeling van de redelijkheid van een en ander als bedoeld in artikel 7:259 lid 1 BW houdt het hof er rekening mee dat het gebouw een gemengde functie heeft: naast zes woningen/appartementen zijn daarin een aantal zakelijke gebruikers gevestigd, waaronder een restaurant. Kosten die in verband staan met uitsluitend het zakelijke gebruik van het gebouw alsook de kosten van exploitatie van verhuurder zijn niet af te wentelen op huurders van de woonruimten. Wat betreft de toerekening van kosten geldt verder dat huurders als zodanig niet hebben bestreden dat die voor de andere posten dan feitelijk gebruik van gas, water en elektriciteit, kan plaatsvinden door de kosten te vermenigvuldigen met de som van het aantal vierkante meters (95 m2) van het appartement van huurders gedeeld door het totale vloeroppervlak

-brandbeveiliging

Verhuurder voert aan dat hij jaarlijks kosten maakt voor onderhoud en keuring. Voor 2022 stelt hij die kosten op € 1.238,19. Uit de daarvoor overgelegde factuur moet echter worden afgeleid dat daarmee ook de kosten van een kogelstraalpijp, vier brandblussers en een brandslanghaspel met toebehoren, inclusief montage, is doorbelast. Het gaat daarmee grotendeels om kosten waarvan verhuurder in hoger beroep stelt dat die niet worden doorbelast. Verhuurder heeft daarnaast niet toegelicht waarom het deel van de kosten van onderhoud en keuring (€ 312,60 exclusief btw ofwel € 378,25 inclusief btw) volledig aan de huurders moet worden doorbelast, terwijl die kosten ook tot zijn voordeel strekken. De doorbelasting over 2022 moet dan ook worden bijgesteld tot € 5,63 (€ 378,25 × 0,5 × 95/3193). Ook voor 2023 worden de kosten van aanschaf van een brandblusser met pictogram bord doorbelast, wat niet juist is. De kosten van onderhoud en keuring voor 2023 bedragen daarmee € 144 excl. btw ofwel € 174,24 incl. btw zodat een redelijke doorbelasting over 2023 op € 2,59 (€ 174,24 × 0,5 × 95/3193) moet worden gesteld.

-gebouwenbeheer en bewegwijzering pand

Verhuurder heeft voor deze post over 2022 € 15.988,25 opgevoerd en over 2023 € 3.459,17. Waarop deze kosten zien, heeft verhuurder in zijn processtukken niet toegelicht. Als productie achter een tabblad met genoemd opschrift zijn een aantal facturen gevoegd, waarvan zonder toelichting, die ontbreekt, ook niet valt in te zien dat het gaat om ‘ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten’. Zo wordt over 2022 opgevoerd € 10.028,23 aan kosten voor reparatie van lichtkoepels en vervangen van dakbedekking, € 1.016 voor ‘renovations’, € 78,65 aan onderzoekskosten ‘grote hang LED lamp’, € 605 aan kosten van levering van een lamp ‘groene wand’, € 209,46 aan kosten van ‘deurdranger, deurstop, slot repareren’ alsook de kosten van het plaatsen van rookmelders en het leveren van led-lampen aan het restaurant en de kosten van reparatie van een storing in de elektrische installatie in het restaurant. Dit betekent dat voor deze kosten niets redelijks aan huurders is door te belasten. Voor 2023 is dat niet anders. De daarvoor opgevoerde kosten zien op de huur van rolsteigers zonder dat blijkt waarvoor dat is gedaan, op onduidelijke producten aangeschaft bij postorderbedrijf Otto en het kennelijk vervangen of aanbrengen van ‘underlayments’ ofwel plaatmateriaal, zonder dat duidelijk is waar het op ziet. Dit betekent dat voor 2023 ook geen in redelijkheid toe te rekenen bedrag is vast te stellen.

-schoonmaak

Verhuurder stelt dat hij in 2022 € 13.789,23 aan kosten van schoonmaak heeft gemaakt. Ter onderbouwing daarvan beroept hij zich op facturen van de firma’s Argo en Langeberg. Die facturen zien echter in aanmerkelijke mate op de kosten van geleverd materiaal, zoals toiletpapier, handzeep, vulling voor microbursts en afvalzakken, alsook op de kosten van levering van een handdoekdispenser inclusief montage. Niet valt in te zien dat het redelijk zou zijn dergelijke kosten aan huurders door te belasten. Datzelfde geldt voor opgevoerde posten als dieptereiniging van de toiletten, schoonmaak van het oude en nieuwe kantoor van (kennelijk) een medewerker van VBV en van ‘conferentiezaal/zalen’. Een en ander is daarmee zo ondoorzichtig dat die facturen geen basis bieden voor een redelijke toerekening van kosten. Huurders hebben echter op zich niet bestreden dat de trappen en de gangen naar de zes appartementen werden schoongehouden. Uit de voor 2023 overgelegde facturen van Argo blijkt dat deze onderneming in dat jaar de kosten van die schoonmaak afzonderlijk in rekening bracht met maandelijkse bedragen van € 76,10 excl. btw ofwel € 92,08 incl. btw. Per appartement gaat het daarmee om € 15,34 incl. btw aan maandelijkse kosten, wat het hof, zowel voor 2022 als 2023, redelijk voorkomt. Voor die jaren kan daarmee steeds € 184,16 in de eindafrekening worden betrokken.

-onderhoudskosten overig

Over 2022 heeft verhuurder daarvoor in de eindafrekening € 1.705,55 opgenomen, waarvan huurders volgens hem 95/3193e deel hebben te dragen, ofwel € 50,74. Verhuurder heeft die post in de stukken echter niet toegelicht. Als productie achter het tabblad met opschrift ‘overig onderhoud – lift’ zijn twee facturen gevoegd die zien op de kosten van een onderhoudsabonnement voor de lift in het gebouw en van een storingsmelding. Die kosten zijn door huurders onbesproken gelaten, zodat het hof uitgaat van de redelijkheid van deze post voor 2022. Over 2023 heeft verhuurder voor deze post € 6.293,20 opgevoerd. Ook die post is in de stukken inhoudelijk niet toegelicht. Als productie achter het tabblad met opschrift ‘Onderhoudskosten overig’ zijn facturen gevoegd met betrekking tot het onderhoudsabonnement voor de lift (€ 2.090,30). Daarvoor geldt wat hiervoor is overwogen. Niet valt in te zien dat de kosten van een ‘led opbouw van noodverlichting armatuur’ (€ 118,76) of kosten van ‘meerwerk’ (€ 217,80) zien op servicekosten. Voor het overige is het opgevoerde bedrag niet onderbouwd; de drie werkbonnen van ‘Koude- & Warmtetechniek Noord Nederland’ – voor zover leesbaar – maken niet duidelijk waarop deze zien en welke kosten daarmee gemoeid zijn. Over 2023 is daarmee enkel € 62,19 (€ 2.090,30 × 95/3193) in redelijkheid toe te rekenen aan huurders.

-onderhoud tuin en terrein

Verhuurder heeft in de eindafrekening 2022 € 6.943,40 opgenomen aan vergoeding voor deze kosten. Tuinonderhoud is onder I in de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen aangewezen als kleine herstelling die op grond van artikel 7:217 BW voor rekening van de huurder komt. In beginsel moeten de huurders dan ook het buitenterrein en de tuin van het gebouw zelf onderhouden. Huurders wijzen er echter op dat het buitenterrein en de tuin van het gebouw niet behoort tot wat zij hebben gehuurd en dat aan hen evenmin gebruiksrechten zijn toegekend. Verhuurder stelt daarnaast zelf dat het restaurant een groot deel van de tuin in gebruik heeft maar ook dat de huurders niet meebetalen aan ‘de tuin die alleen voor het restaurant wordt gebruikt’. Met een en ander heeft verhuurder onvoldoende toegelicht dat het redelijk is dat huurders een deel van de kosten van dit onderhoud dragen. Dat geldt evenzo voor de over 2023 opgevoerde kosten.

-kosten van gaslevering

Voor de kosten van levering van gas heeft verhuurder over 2022 € 624,46 (verbruik) en € 52,90 (netwerkkosten) in de eindafrekening opgenomen. Deze bedragen zijn door verhuurder in zijn memorie van grieven toegelicht. Daartoe stelt hij onder meer dat de verbruikskosten wel zijn gebaseerd op de eigen meters in de appartementen, dat verhuurder alleen op basis van de hoofdaansluiting en niet per appartement een tegemoetkoming energiekosten heeft ontvangen en dat die over 2022 in mindering is gebracht bij afrekening over 2023. Huurders bestrijden weliswaar de juistheid van de hier opgevoerde bedragen maar zijn daarin verder niet concreet terwijl wel aannemelijk is dat verhuurder voor huurders kosten heeft gemaakt. Zo stellen huurders dat niet duidelijk is van welke meterstanden is uitgegaan maar zij laten na uit te leggen van welke meterstanden in hun appartement dan uitgegaan zou moeten worden. Met een en ander is er voor het hof onvoldoende reden om niet van de redelijkheid van voormelde kosten uit te gaan. Om dezelfde reden gaat het hof uit van de redelijkheid van de over 2023 opgevoerde kosten van € 768,50 (gas eigen meter), € 123,06 (gas verkeersruimtes) en € 68,74 (netwerkkosten).

-kosten van levering elektriciteit

Voor de kosten van levering van elektriciteit heeft verhuurder over 2022 € 226,64 (verbruik) en € 208,81 (netwerkkosten) in de eindafrekening verwerkt en over 2023 € 279,15 (verbruik), € 314,46 (netwerkkosten) en € 292,56 (verbruik verkeersruimtes).

-kosten Kenter

In de eindafrekeningen 2022 en 2023 zijn onder vermelding van ‘Kenter’ bedragen van € 80,54 respectievelijk € 87,68 opgenomen. Verhuurder heeft toegelicht dat deze kostenpost ziet op bemetering/netbeheer van de hoofdaansluiting van het gebouw zodat alle gebruikers op basis van hetzij m2 dan wel op basis van hun eigen meters gebruik kunnen maken van de nutsvoorzieningen. Huurders hebben het gelaten bij de enkele stelling dat geen inzicht wordt gegeven in meterstanden of een controleerbare verdeling (van kosten) tussen het woon- en het bedrijfsdeel. Dat is onvoldoende om niet van de redelijkheid van toerekening uit te gaan.

-kosten levering water

Voor de kosten van waterlevering heeft verhuurder in de eindafrekeningen 2022 en 2023 bedragen opgenomen van € 30,61 respectievelijk € 41,22. Huurders hebben niets aangevoerd op grond waarvan tot de conclusie kan worden gekomen dat het aan hen doorbelasten van deze bedragen niet redelijk zou zijn. In de eindafrekening 2023 heeft verhuurder echter ook € 26,71 opgenomen, als een van € 861,55 toegerekend bedrag aan kosten van ‘water verkeersruimtes’. Verhuurder heeft niet toegelicht waarom in 2023 wel en in 2022 niet een dergelijke post in de eindafrekening voorkomt, terwijl ook onduidelijk is waar dit op ziet en waarom dat dan tot € 861,55 heeft geleid. Dit bedrag zal dan ook niet in de eindafrekening worden betrokken.

-gemeentelijke belastingen

Alleen in de afrekening 2023 heeft verhuurder een post van € 391,61 voor gemeentelijke belastingen opgenomen. Dit bedrag is 95/3064e deel van een totaalbedrag van € 12.360,48. Deze post is als zodanig in de memorie van grieven niet toegelicht. Als productie achter het tabblad ‘vaste lasten’ is de gemeentelijke aanslag voor 2023 opgenomen en de uitkomst van een daartegen door verhuurder gemaakt bezwaar. Het hof leidt uit de combinatie daarvan af dat de aanslag voor de onroerende zaakbelasting is verlaagd tot € 11.555,68 (€ 12.786,25 - € 1.229,57). Waarom verhuurder bij de toedeling van kosten van een hoger bedrag uitgaat, is onduidelijk gebleven. Voor zover verhuurder heeft bedoeld te stellen dat onder het hogere bedrag ook de rioolheffing 2023 is begrepen, geldt dat ieder inzicht daarin ontbreekt.

Aangaande deze post stelt het hof voorop dat voor vergoeding alleen in aanmerking komen de heffingen/belastingen die huurders als belastingplichtigen zelf zouden moeten betalen, maar door de verhuurder op eigen naam voor huurders zijn voldaan. Huurders van woonruimte behoeven – anders dan huurders van bedrijfsruimte – echter zelf geen gebruikersdeel van de onroerende zaakbelasting te betalen. Daarnaast behoeven huurders niet bij te dragen aan het eigenaarsdeel van de onroerende zaakbelasting. Met een en ander is er geen reden om voor deze post in de eindafrekening een bedrag op te nemen.

-kosten internet en KPN

Verhuurder heeft in de afrekening 2023 kosten van internet en van KPN van € 300 opgenomen. Waarom in 2023 dergelijke kosten wel worden doorbelast en in 2022 niet, is niet door verhuurder toegelicht. Het bedrag als zodanig is niet onderbouwd of gespecificeerd, zodat dat al in de weg staat aan het opnemen van een bedrag daarvoor in de eindafrekening. Daar komt nog bij dat verhuurder niet heeft weersproken dat huurders zelf een telecom- en internetabonnement met KPN hebben afgesloten. De enkele stelling van verhuurder dat hij een goede centrale internetaansluiting inclusief centrale router in het gebouw heeft laten aanleggen waarvan alle huurders gebruik van kunnen maken, is onvoldoende om aan te nemen dat het redelijk is dat huurders in de kosten daarvan bijdragen. Het argument van verhuurder dat huurders zonder de centrale aansluiting niet over bekabeld internet kunnen beschikken – zo al juist – ziet er aan voorbij dat het hier gaat om doorbelasting van de kosten van leveringen en diensten en niet om een bijdrage omdat bij de (ver)bouw daarvoor geschikte bekabeling is aangelegd.

-administratiekosten

Verhuurder heeft in de eindafrekeningen 2022 en 2023 een opslag van 5% verwerkt voor administratiekosten. Het verrichten van administratieve werkzaamheden in verband met de toedeling van het verbruik en de verbruikskosten aan de huurders vallen conform wat is bepaald in het Besluit servicekosten onder de servicekosten waarvoor verhuurder een vergoeding mag vragen. Het daarvoor hanteren van een opslag van 5% acht het hof in de gegeven omstandigheden in voldoende mate redelijk, met dien verstande dat het hof voor het maximum daarvoor aansluiting zoekt bij het door de huurcommissie daarvoor gehanteerde beleid dat de vergoeding niet meer dan € 75 per jaar mag bedragen.

-omzetbelasting

Verhuurder heeft tot slot over het saldo van alle doorbelaste kosten omzetbelasting berekend. In paragraaf 5.3 van het Besluit onroerende zaken omzetbelasting, zoals dat gold in de jaren 2022 en 2023, was bepaald dat bij verhuur van woonruimte over servicekosten btw is verschuldigd als de prestaties waarvoor de kosten in rekening worden gebracht afzonderlijke prestaties vormen. Daarvan is op basis van rechtspraak van het Hof van Justitie sprake als de huurders de leveranciers of dienstverrichters zelf kunnen kiezen en/of zelf kunnen beslissen in welke mate zij de goederen of diensten afnemen. Dat geldt verder ook voor onderhoud dat en/of werkzaamheden die voor rekening van de huurder komt/komen maar door of vanwege de verhuurder ten behoeve van de huurder wordt/worden verricht. Gelet daarop en gezien het gegeven dat huurders zich over deze doorbelasting niet afzonderlijk hebben uitgelaten, gaat het hof ervan uit dat over alle kosten btw moet worden doorbelast, zoals de verhuurder heeft gedaan.

Slotsom servicekosten

Het voorgaande leidt tot de volgende opstelling van toe te rekenen en door huurders te dragen servicekosten:

2022

-brandbeveiliging (rov. 5.16) € 5,63

-schoonmaak (rov. 5.18) € 184,16

-onderhoudskosten overig (5.19) € 50,74

-kosten gaslevering (rov. 5.21) € 677,36

-kosten levering elektriciteit (rov. 5.22) € 435,45

-kosten Kenter (rov 5.23) € 80,54

-kosten levering water (rov. 5.24) € 30,61

subtotaal € 1.464,49

-5% administratiekosten € 73,22

totaal € 1.537,71

-21% btw € 322,92

totaal inclusief btw € 1.860,63

-minus voorschotten € 1.800,00

nog verschuldigd € 60,63

2023

-brandbeveiliging (rov. 5.16) € 2,59

-schoonmaak (rov. 5.18) € 184,16

-onderhoudskosten overig (5.19) € 62,19

-kosten gaslevering (rov. 5.21) € 960,30

-kosten levering elektriciteit (rov. 5.22) € 886,17

-kosten Kenter (rov 5.23) € 87,68

-kosten levering water (rov. 5.24) € 41,22

subtotaal € 2.224,31

-5% administratiekosten, gemaximeerd op € 75,00

totaal € 2.299,31

-21% btw € 482,86

totaal inclusief btw € 2.782,17

-minus voorschotten € 1.800,00

nog verschuldigd € 928,17

Contractuele rente, boete, buitengerechtelijke kosten en proceskosten

Verhuurder vordert in verband met het uitblijven van tijdige en volledige betaling van de bedragen uit de afrekening servicekosten een samengestelde contractuele rente van 1% per maand (ofwel effectief 12,68% op jaarbasis) alsook een boete van € 25 per dag, beiden te rekenen vanaf 1 juni 2023 als het gaat om de eindafrekening 2022 en vanaf 14 november 2024 als het gaat om de eindafrekening 2023. In het verlengde van een en ander vordert verhuurder verder een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten en de veroordeling van huurders in de proceskosten. Het hof overweegt in dat verband als volgt.

De huurovereenkomst tussen partijen moet, gelet op de hoedanigheid van partijen (verhuurder als professioneel verhuurder en huurders als consument-huurders), worden aangemerkt als een overeenkomst die valt onder het bereik van Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn). Een richtlijnconforme uitleg van artikel 6:233 BW brengt onder meer mee dat de Nederlandse rechter op grond van deze bepaling gehouden is in consumenten-zaken, zo nodig ambtshalve, de oneerlijkheid van een beding te beoordelen. Indien de rechter over de daartoe noodzakelijke gegevens, feitelijk en rechtens, beschikt om te vermoeden dat een overeenkomst onder het bereik van de Richtlijn valt en een beding bevat dat oneerlijk is in de zin van de Richtlijn, moet hij daarnaar onderzoek doen, ook als daarop gerichte stellingen niet aan de vordering of het verweer ten grondslag zijn gelegd. Dit geldt zowel in eerste aanleg als in hoger beroep. De rechter in hoger beroep kan bij zijn ambtshalve onderzoek buiten het door de grieven ontsloten gebied treden, maar moet wel de grenzen van de rechtsstrijd van partijen respecteren, wat betekent dat hij niet tot ambtshalve onderzoek gehouden is als in hoger beroep niet is opgekomen tegen de toe- of afwijzing van de relevante vordering en hij daarom als appelrechter niet bevoegd is om over die vordering een beslissing te geven. Staan de relevante feiten niet alle vast, dan zal de rechter de instructiemaatregelen moeten nemen die in dit verband nodig zijn om de volle werking van de Richtlijn te verzekeren, wat betreft zowel de toepasselijkheid van de Richtlijn, als de mogelijke oneerlijkheid van het beding. De rechter moet het beginsel van hoor en wederhoor in acht nemen. Hij moet partijen in de gelegenheid stellen zich over een en ander uit te laten en, zo nodig, hun stellingen daaraan aan te passen.

Wat hiervoor is overwogen ten aanzien van de taak van de rechter is anders als de consument zich ertegen verzet dat de rechter een contractueel beding dat hij oneerlijk oordeelt, buiten toepassing laat. Ten slotte is van belang dat als een beding door de rechter als oneerlijk in de zin van de Richtlijn wordt aangemerkt, ter onderbouwing van de ter beoordeling voorliggende vordering niet kan worden ‘teruggevallen’ op de (aanvullende) wettelijke regeling die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest.

In dit geval dringt zich de vraag op of de bedingen in artikel 20 van de algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn en waarop verhuurder zich ook uitdrukkelijk beroept, zijn aan te merken als ‘bedingen die tot doel of tot gevolg hebben (…) de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding (daaronder begrepen: een boete) op te leggen’ (bijlage bij artikel 3 lid 3 van de Richtlijn aanhef en sub e). Als het antwoord op die vraag bevestigend luidt, is sprake van oneerlijke bedingen in de zin van de richtlijn; bedingen waarover niet afzonderlijk is onderhandeld en die, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren (artikel 3 lid 1 Richtlijn). Die bedingen binden dan niet (artikel 6 lid 1 Richtlijn) en dienen als nietig te worden beschouwd.

Bij de beoordeling of sprake is van oneerlijke bedingen dienen de bedingen niet alleen afzonderlijk te worden beschouwd, maar ook in hun cumulatieve effect. Verder moet bij de beoordeling worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten en moet aan de hand van alle omstandigheden rond die sluiting worden beoordeeld of het beding op zich een verstoring van het evenwicht ten nadele van de consument in zich droeg. Daarbij kan rekening worden gehouden met de uitvoering van de overeenkomst, maar niet met gebeurtenissen die zich na de sluiting buiten de wil van partijen hebben voorgedaan. Verder moet worden beoordeeld of het cumulatieve effect van alle desbetreffende bedingen van de betrokken overeenkomst als oneerlijk is te beschouwen, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming van al die bedingen nastreeft. Het komt dus aan op een beoordeling in abstracto op basis van de omstandigheden ten tijde van de contractsluiting. De mogelijkheid dat gelet op die omstandigheden het beding tijdens de uitvoering ervan onder omstandigheden tot nadeel voor de consument zal leiden, kan dan voldoende zijn om een beding als oneerlijk aan te merken.

Bij de beoordeling of een beding oneerlijk is, is een gezichtspunt of het beding afwijkt van dwingend recht dan wel ten nadele van de consument afwijkt van bepalingen van aanvullend recht dat zonder de bepaling van toepassing zou zijn.

De in rov. 5.31 bedoelde bedingen kunnen – zo blijkt ook uit de jurisprudentie – onder omstandigheden oneerlijk zijn in voormelde zin. Partijen hebben zich niet uitgelaten of die bedingen oneerlijk zijn. Zij hebben zich ook niet uitgelaten over de vraag wat het gevolg zou zijn van een eventuele vaststelling dat één of meer bedingen oneerlijk zijn. Het hof zal partijen dan ook in de gelegenheid stellen om zich bij akte alsnog over die aspecten uit te laten. Zij kunnen zich dan tevens uitlaten over de vraag of er aanleiding is om deze procedure al dan niet alleen aangaande de beslissing over de proceskosten aan te houden in afwachting van de uitkomst van de procedure bij de Hoge Raad over de toetsing van proceskostenbedingen zoals die blijkt uit zijn prejudiciële beslissing van 4 juli 2025 waarbij een prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ EU) is gesteld.

Kosten procedure bij kantonrechter

Gezien het voorgaande is er geen reden om anders te denken over de door de kantonrechter uitgesproken compensatie van de kosten. Die beslissing blijft in stand.

De conclusie

Het hof heeft hiervoor vastgesteld dat huurders aan verhuurder een schadevergoeding zijn verschuldigd maar ook dat eindafrekeningen servicekosten 2022 en 2023 op veel lagere bedragen moeten worden vastgesteld dan verhuurder heeft gedaan. Over de bijkomende vorderingen van verhuurder aangaande de contractuele boete, samengestelde contractuele rente, vergoeding van buitengerechtelijke kosten en proceskosten en de eerlijkheid daarvan moeten partijen zich nog uitlaten. In dit arrest zal daarom nog geen definitieve beslissing worden gegeven.

Het hof geeft partijen tot slot nog in overweging om te bezien of zij, op basis van wat hiervoor is overwogen en is beslist, tot een minnelijke regeling kunnen komen. Het hof merkt daarbij op dat als de uitkomst van de hiervoor bedoelde procedure bij de Hoge Raad moet worden afgewacht, deze procedure waarschijnlijk niet op korte termijn volledig kan worden afgerond.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

6. De beslissing

verwijst de zaak naar de rol van 29 september 2026 voor het nemen van een akte door verhuurder als bedoeld in rov. 5.37;

bepaalt dat huurders vervolgens een termijn van vier weken krijgen voor het nemen van een antwoordakte;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.E.L. Fikkers en C.P. Lunter en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 september 2026.