ECLI:NL:GHARL:2026:5726

1. Het verloop van de procedure in hoger beroep

Daarna is de zaak naar de rol verwezen voor het opnieuw stellen advocaat namens de VvE. Op de aangewezen roldatum heeft zich geen nieuwe advocaat gesteld en heeft [appellant] arrest gevraagd. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

2. De kern van de zaak

Het appartementencomplex van de VvE omvat twee appartementsrechten, waarvan [appellant] er één bezit. Beide appartementsrechten vertegenwoordigen een verschillend aandeel in het complex. [appellant] heeft 40% van de stemmen. De VvE was lange tijd slapend. De appartementseigenaar met de meerderheid van stemmen (Skymax II B.V., waarvan [naam1] de uiteindelijke bestuurder is) heeft de VvE tot leven willen wekken en voor de vergadering waarin dat moest gebeuren, via de summiere toelichting op het agendapunt ‘vaststellen m.j.o.p’, een bijdrage voor beide VvE-leden geagendeerd. Op die vergadering is [naam1] tot bestuurder van de VvE benoemd en is verder bij meerderheid van stemmen besloten dat die bijdrage betaald moest worden, waarbij tevens is bepaald dat het bestuur van de VvE het recht heeft om de bijdrage te incasseren.

[appellant] heeft de bijdragen niet betaald. De VvE heeft een vordering bij de kantonrechter ingesteld waarbij [appellant] heeft betwist dat de VvE een rechtsgeldig besluit heeft genomen. De kantonrechter heeft het verweer van [appellant] gepasseerd en de vordering van de VvE grotendeels toegewezen. [appellant] is het hier niet mee eens en wil dat de vordering alsnog wordt afgewezen.

Het hof zal de vordering alsnog afwijzen, omdat de VvE niet gerechtigd was om de vordering in te stellen. Het hof zal die beslissing hierna toelichten, nadat eerst de relevante feiten zijn vastgesteld.

3. De feiten

De kantonrechter heeft feiten vastgesteld waarin het toepasselijke reglement van splitsing uitvoerig is geciteerd evenals de integrale notulen die mr. Otte heeft opgesteld van de vergadering van 18 januari 2024. Op die notulen komt het hof hierna nog terug. Het hof zal, waar dat bij de beoordeling nodig is, verwijzen naar de toepasselijke bepalingen. Het hof geeft hierna zakelijk weer wat er feitelijk tussen partijen vast staat.

Het pand [adres] te [plaats] is in 1997 gesplitst in twee appartementsrechten.

De benedenetage is eigendom van Skymax II B.V. met als middellijk directeur de heer [naam1] . Het appartement op de bovenetage is sedert 2020 eigendom van [appellant] (middellijk bestuurders [naam2] en [naam3] ). Het hof zal alle bestuurders hierna alleen met hun achternaam aanduiden. [naam1] is tevens middellijk bestuurder van SKB Beheer Vastgoed Management B.V. (verder SKB).

Bij de akte van splitsing van 5 september 1997 is bepaald dat het appartement op de benedenetage 60% van de stemmen vertegenwoordigt en dat op de bovenetage 40%. In de akte van splitsing is het modelreglement 1992 van de Koninklijke Notariële Broederschap van toepassing verklaard, met een aantal in de akte opgenomen wijzigingen en/of aanvullingen. Bij de akte van splitsing is de VvE opgericht.

De VvE is na de oprichting nooit actief geweest. [naam1] wilde in 2023 de VvE activeren. [naam1] heeft op 15 december 2023 een mail aan [naam2] gestuurd waarin hij een vergadering van de VvE agendeerde op 5 januari 2024 ten kantore van zijn advocaat, mr. Otte, te Castricum. In de mail was een agenda opgenomen.

[naam2] heeft bezwaar gemaakt tegen de datum, de plaats van vergadering en tegen een aantal voorstellen, waarbij hij zelf voorstelde om een onafhankelijke partij met het beheer van de VvE te belasten en een bestuur te vormen waarin beide appartementseigenaren zitting hebben met gelijke stemmen.

Op 18 januari 2024 heeft een vergadering plaatsgevonden waarbij [naam1] en mr. Otte in Castricum aanwezig waren en [naam2] en [naam3] digitaal aanschoven. Mr. Otte heeft van deze vergadering notulen gemaakt. Van de vergadering zijn ook beeld- en geluidsopnamen gemaakt. Uit de integrale geluidsopname blijkt dat de vergadering ongeveer 14 minuten heeft geduurd, dat [naam1] een lange monoloog heeft gehouden, dat hij [naam2] en [naam3] niet in de gelegenheid heeft gesteld opmerkingen te maken over de geagendeerde onderwerpen en, als zij het woord vroegen, hun dat heeft ontnomen. In zijn monoloog heeft [naam1] bij elk voorstel geconcludeerd dat het desbetreffende geagendeerde voorstel was aangenomen. Alleen bij de rondvraag zijn de bestuurders van [appellant] aan het woord gelaten en daarbij hebben zij nogmaals tegen de gang van zaken geprotesteerd.

In de notulen die mr. Otte heeft opgemaakt staat dat [naam1] is benoemd tot (enig) bestuurder en SKB tot beheerder van de VvE, dat het meerjarenonderhoudsplan (m.j.o.p.) wordt vastgesteld, dat de bijdrage door de leden is vastgesteld en dat het bestuur toestemming krijgt om de maandelijkse bijdrage te mogen incasseren en indien nodig een incasso te mogen opstarten met alle kosten voor de wanbetaler.

[naam1] heeft bij mailbericht van 26 maart 2024 [appellant] verzocht om per 1 mei 2026 maandelijks een bedrag van € 200,- als VvE-bijdrage over te maken op het bankrekeningnummer van de VvE. [appellant] heeft diezelfde dag geantwoord de betalingsverplichting te betwisten. Daarna zijn nog een aantal sommaties en betwistingen van gelijke aard gevolgd.

4. De beslissing van de kantonrechter

De VvE heeft bij de kantonrechter gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van de volgens haar inmiddels verschuldigde maandelijkse bijdragen tot € 1.600,- te vermeerderen met rente en incassokosten. Verder heeft zij gevorderd dat de kantonrechter [appellant] verplicht tot betaling van de ‘eigen bijdrage’ van € 200,- per maand of meer zolang [appellant] appartementseigenaar is.

De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen, met uitzondering van de incassokosten, en [appellant] in de kosten van de procedure veroordeeld. De kantonrechter heeft geoordeeld dat op 18 januari 2024 een reglementaire vergadering is gehouden. [appellant] heeft geen vernietiging van de op die vergadering genomen besluiten gevraagd op voet van artikel 5:130 BW zodat de besluiten vaststaan en het uitgangspunt van de beoordeling vormen. Volgens de kantonrechter had [appellant] , toen zij het appartement kocht, kunnen weten dat de appartementseigenaar van de begane grond de meerderheid van stemmen heeft en besluitvorming naar zijn hand kan zetten. Volgens de kantonrechter impliceert de toestemming van de vergadering om tot incasso over te mogen gaan de reglementair voorgeschreven procesvolmacht. Het op het ontbreken daarvan gestoelde verweer heeft de kantonrechter afgewezen.

5. De toelichting op de beslissing van het hof

[appellant] vordert, onder aanvoering van 11 bezwaren tegen het vonnis (grieven), dat het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigt, de vorderingen van de VvE alsnog afwijst, de VvE veroordeelt tot terugbetaling van het bedrag dat [appellant] ter uitvoering van het vonnis heeft betaald (€ 2.703,47) te vermeerderen met de wettelijke rente, en de VvE veroordeelt in de kosten van de procedure.

Het hof zal de grieven hierna thematisch bespreken.

Op 18 januari 2024 heeft de VvE vergaderd. De genomen besluiten zijn niet nietig.

De VvE is opgericht bij de akte van splitsing. Dit is ook een wettelijke verplichting (zie de artikelen 5:111 en 112 BW). [appellant] is van rechtswege lid van de VvE. Dat de VvE – in strijd met de wet – niet actief was, niet jaarlijks vergaderde, geen bestuurder had die was ingeschreven bij de KvK en geen onderhoudsfonds had, betekent echter niet dat de VvE niet bestaat. De grieven waarin [appellant] dat betoogt, slagen niet.

De kantonrechter heeft terecht geoordeeld dat op 18 januari 2024 een vergadering van de VvE heeft plaatsgevonden. Bij ontbreken van een bestuur kan in dit geval elk lid dat tenminste 10% van de stemmen vertegenwoordigt, een vergadering van eigenaren bijeenroepen (artikel 33 lid 3 van het modelreglement, dat ongewijzigd is overgenomen in de akte van splitsing). De akte van splitsing schrijft geen plaats voor waar de vergadering moet worden gehouden, de agenda voor de vergadering is tijdig verspreid, op de agenda stond - anders dan [appellant] stelt - ook de VvE bijdrage als zodanig en de hoogte daarvan voor beide appartementseigenaren vermeld. Weliswaar niet als duidelijk afzonderlijk agendapunt, maar via het punt m.j.o.p. waarvoor onder de agenda een raming was opgesteld waaruit die bijdrage volgde. Tijdens de vergadering was het quorum aanwezig, want beide appartementseigenaren waren vertegenwoordigd.

Het hof is het met de kantonrechter eens dat sprake is van besluiten die op de vergadering van de VvE zijn genomen. Voor zover [appellant] betoogt dat sprake is van non-existente dan wel van nietige besluiten, gaat het hof daarin niet mee. Dat betekent dat de grieven van [appellant] waarin dit wordt betoogd, dan wel daarop wordt voortgebouwd, niet opgaan.

Daarmee is niet gezegd dat de besluitvorming op juiste wijze heeft plaatsgevonden. De opnames van de vergadering laten horen dat veeleer sprake is van een charade dan van een daadwerkelijke vergadering waarin argumenten kunnen worden uitgewisseld.

Het hof wijst in dat verband op het volgende:

[naam1] stelt zich direct op als voorzitter van de vergadering, zonder dat sprake is van de door artikel 5:127 lid 2 BW en artikel 33 lid 5 voorgeschreven benoeming door de leden.

[naam1] combineert zijn benoeming tot enig bestuurder van de VvE met de functie van voorzitter van de vergadering, terwijl artikel 33 lid 7 van het modelreglement een dergelijke combinatie niet mogelijk maakt als het bestuur uit één persoon bestaat;

[naam1] heeft ten onrechte de bestuurders van [appellant] niet toegestaan het woord te voeren over de geagendeerde onderwerpen. Een daadwerkelijke stemming heeft op geen enkel geagendeerd punt plaatsgevonden.

Het hof is het met de kantonrechter eens dat dit echter geen gebreken zijn die nietigheid (in de zin van artikel 5:129 BW) van de besluiten met zich brengen. Deze gebreken betreffen de totstandkoming van de ter vergadering genomen besluiten. Het had op de weg van [appellant] gelegen om deze besluiten op die grond op de voet van artikel 5:130 BW voor vernietiging door de kantonrechter voor te dragen. Voor een dergelijk verzoek geldt dat dit binnen een maand na het moment van kennisneming van de besluiten had moeten worden gedaan. Dat heeft [appellant] niet gedaan. Als sprake is van een nietig besluit had [appellant] dat nietigheidsverweer ook in een incassoprocedure kunnen voeren, maar bij een vernietigbaar besluit kan zij dat niet. De kantonrechter heeft dan ook terecht geoordeeld dat hij moet uitgaan van de geldigheid van de ter vergadering genomen besluiten. Voor zover [appellant] in haar grieven iets anders betoogt, is dat tevergeefs.

Hoewel begrijpelijk is dat [appellant] vraagtekens plaatst bij de rol van mr. Otte ter vergadering, maakt dit een en ander niet anders. Het hof merkt nog wel op dat in de door mr. Otte opgemaakte notulen staat dat zij zijn vastgesteld op de vergadering van 18 januari 2024. Uit de geluidsopname volgt dat dit niet kan kloppen omdat daarbij geen notulen worden vastgesteld voordat [naam1] de vergadering sluit.

Een toereikende procesmachtiging ligt niet voor

Artikel 41 lid 4 van het modelreglement, dat ongewijzigd geldt voor de VvE, bepaalt dat het bestuur de machtiging van de vergadering van eigenaren behoeft voor het instellen van rechtsvorderingen. Aan dit vereiste wordt in de rechtspraktijk streng de hand gehouden. Het hof citeert met instemming de kantonrechter te Zaanstad:

“Dat het bestuur de vereniging onbeperkt en onvoorwaardelijk mag vertegenwoordigen is bij een vereniging van eigenaars namelijk niet wenselijk. De appartementseigenaar heeft in zoverre een gedwongen lidmaatschap van de vereniging van eigenaars dat hij niet vrijwillig kan toetreden, noch vrijwillig kan terugtreden. Dit maant al tot voorzichtigheid bij de vaststelling van de omvang van de bestuursbevoegdheid. Dit geldt temeer omdat het bestuur de verantwoordelijkheid draagt over het beheer van (gelden) van de VvE. Gelden die door de gezamenlijke eigenaars bijeen worden gebracht. Het is dan ook het recht en de taak van de Alv [algemene ledenvergadering - hof] om toe te zien op de correcte en verantwoorde besteding van de aan het bestuur toevertrouwde gelden. Daarbij komt dat, anders dan bij een gewone vereniging, de appartementseigenaren binnen bepaalde grenzen mede hoofdelijk verbonden zijn voor de schulden van de vereniging en dat beslissingen van het bestuur als vertegenwoordiger van de vereniging tot aanzienlijke verenigingsschulden kunnen leiden. Gelet hierop staat het het bestuur niet vrij om zich op voorhand een onbegrensde procesmachtiging door de Alv te laten verstrekken die gelet op de aanzienlijke kosten die gepaard kunnen gaan met procederen, onvoorzienbare consequenties voor het budget van de VvE kan hebben.”

In de vergadering van 18 januari 2024 is op voorhand, voordat nog maar een nota is verzonden, al toestemming gegeven voor incassoprocedures. Het hof legt dat begrip, anders dan de kantonrechter en in overeenstemming met de hiervoor weergegeven jurisprudentie, beperkt uit, in die zin dat het niet de gang naar de rechter omvat, en stelt daarmee vast dat geen toereikende procesmachtiging in het geding is gebracht. Nu de VvE geen nieuwe advocaat heeft gesteld, kan de vraag of het hof de VvE in de gelegenheid moet stellen om alsnog een toereikende machtiging in het geding te brengen, onbeantwoord blijven.

Grief 5, gericht tegen het oordeel betreffende de procesmachtiging, slaagt zodat het vonnis niet in stand kan blijven en het hof de VvE alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vordering.

Overwegingen ten overvloede

Aan de behandeling van de overige grieven komt het hof daarmee niet toe. In zoverre ten overvloede overweegt het hof ook nog dat [appellant] terecht bezwaar maakt tegen de toewijzing van de verplichting om in de toekomst ook een eventueel hogere, door de VvE vastgestelde, bijdrage te voldoen. [appellant] wijst er terecht op dat een dergelijk besluit mogelijk aan vernietiging blootstaat indien zij tijdig een verzoek op grond van artikel 5:130 BW doet. [appellant] heeft al laten doorschemeren dat zij bij de besluiten die op de volgende vergadering zijn geagendeerd (rond de datum van het indienen van de memorie van grieven) een dergelijke procedure overweegt. Op die agenda staat onder meer de beheersvergoeding voor SKB.

Ten aanzien van de overweging van de kantonrechter dat [appellant] had kunnen weten dat de appartementseigenaar de besluitvorming naar zijn hand heeft kunnen zetten, verwijst het hof nog naar de uitspraak van de kantonrechter te ’s-Hertogenbosch die terecht heeft overwogen dat de eigenaar van een meerderheidsbelang in een appartementencomplex die macht niet alleen mag gebruiken om eigen belangen na te streven en ook gebonden is aan de redelijkheid en billijkheid bedoeld in artikel 2:8 BW. Een en ander neemt niet weg dat, op het moment dat de VvE op juiste wijze een besluit heeft genomen, [appellant] verplicht kan worden om een bijdrage voor het onderhoud van het pand aan de VvE te betalen. In die zin is het in het belang van beide appartementseigenaren dat zij werken aan een normalisering van hun onderlinge verhouding, waarbij wellicht mediation behulpzaam kan zijn om dit te bereiken. Dat is waarschijnlijk ook goedkoper dan het voeren van meerdere procedures.

De conclusie

Het hoger beroep slaagt. Het hof zal het vonnis vernietigen en de VvE alsnog niet-ontvankelijk verklaren in haar vordering. Het hof zal de VvE in de kosten van de procedure van beide instanties veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Het hof zal ook de vordering tot ongedaanmaking, zoals gevorderd, toewijzen.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

6. De beslissing

vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden, van 2 september 2025 en beslist dat de VvE alsnog niet-ontvankelijk wordt verklaard in haar vordering;

veroordeelt de VvE tot terugbetaling aan [appellant] van € 2.703,47 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 28 november 2025 tot aan de dag van terugbetaling;

veroordeelt de VvE tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] tot aan de uitspraak van de kantonrechter:

- € 408,- aan salaris gemachtigde;

en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] in hoger beroep:

- € 827,- aan griffierecht;

- € 119,40 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan de VvE;

- € 1.290 aan salaris van de advocaat van [appellant] (1 procespunt tegen het toepasselijke tarief II);

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, M.E.L. Fikkers en J.E. Wichers en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

1 september 2026.