ECLI:NL:GHDHA:2026:2791

1. De zaak in het kort

Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten ter zake van 128 parkeerplaatsen. Woonforte heeft de huurovereenkomst met ingang van 1 april 2022 buitengerechtelijk ontbonden omdat Steevast tekort zou zijn geschoten in het beschikbaar stellen van die parkeerplaatsen. Woonforte vordert in deze procedure onder meer een verklaring voor recht dat de ontbinding rechtsgeldig is en terugbetaling van huurpenningen.

De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. Het hof komt tot een ander oordeel en wijst de vorderingen van Woonforte alsnog toe.

2. Procesverloop in hoger beroep

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 12 februari 2024, waarmee Woonforte in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 16 november 2023;

de memorie van grieven van Woonforte, met bijlagen;

de memorie van antwoord van Steevast, met bijlagen;

het H-12 formulier met productie 8 die Woonforte ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd;

het H-12 formulier met productie 6 die Steevast ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd.

Op 30 maart 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd. Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal opgemaakt. Bij H16-formulier van 17 april 2026 (roldatum 21 april 2026) heeft Woonforte het hof laten weten dat partijen geen minnelijke regeling hebben bereikt. Zoals op de mondelinge behandeling is besproken, zijn nadere kadastrale gegevens verstrekt. Deze aanvullende gegevens bestaan uit bijlage 1 (de kadastrale situatie in 2002) en bijlage 2 (de huidige kadastrale situatie).

3. Feitelijke achtergrond

In 2002 hebben [naam betrokkene] en Wolters Kluwer Nederland B.V. de ‘Huurovereenkomst parkeerplaatsen Stuyvesantlaan, Alphen aan den Rijn’ (hierna: de huurovereenkomst) gesloten. In de huurovereenkomst staat vermeld:

Deze huurovereenkomst heeft betrekking op het onroerend goed bestaande uit 128 parkeerplaatsen, hierna 'het gehuurde' genoemd, plaatselijk bekend in de gemeente Alphen aan den Rijn aan de Stuyvesantlaan ong, kadastraal bekend gemeente Alphen aan den Rijn sectie A onder nummers 7351 en 7352 en nader aangegeven op de aan deze akte gehechte en door partijen gewaarmerkte tekening van het gehuurde, die deel uitmaakt van deze overeenkomst.

(…)

Verhuurder of eventueel haar rechtsopvolger(s) is (zijn) gerechtigd de situering van de gehuurde parkeerplaatsen als aangeduid onder 1.1 in overleg met huurder her in te delen op de percelen sectie A nummers 7351 en 7352, of op grond van derde(n) (bijvoorbeeld nr 6685). De toegang tot een eventueel parkeerterrein op grond van derde(n) zal binnen een straal van maximaal 150 meter vanaf de huidige ingang kantoorgebouw met perceelnummer sectie A, nummer 7353 zijn gesitueerd. Huurder zal niet dan op redelijke gronden kunnen weigeren.

De huurovereenkomst is aangegaan voor 10 jaar, waarna deze wordt voortgezet voor 10 jaar en vervolgens voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar. De huidige huurperiode zal op 31 december 2026 aflopen.

Op 20 juni 2019 heeft een kort geding plaatsgevonden over de (uitvoering van de) huurovereenkomst tussen de rechtsvoorgangster van Woonforte als eiseres en Steevast als gedaagde. Partijen hebben ter beëindiging van hun geschil ter zitting een overeenkomst gesloten. In de overeenkomst is onder meer opgenomen:

1. Gedaagde zegt 24 uur per dag en 7 dagen per week de ongehinderde toegang tot het gehuurde toe.

2. Partijen zullen vóór of uiterlijk op 18 juli 2019 een plattegrond vaststellen waarop tenminste 128 parkeerplaatsen op het gehuurde zijn ingetekend.

3. Gedaagde zal de parkeerplaatsen vanaf de openbare weg aangeven.

(...)

8. Partijen doen afstand van het recht deze overeenkomst (buiten rechte of in rechte) te ontbinden of te vernietigen; slechts nakoming kan worden gevorderd.

Op 18 juli 2019 heeft Steevast aan de rechtsvoorgangster van Woonforte een plattegrond van de gehuurde 128 parkeerplaatsen gemaild met een looproute van het gehuurde naar het kantoorgebouw.

Woonforte heeft op 3 januari 2022 de eigendom gekregen van het kantoorgebouw met perceelnummer A 7353 in Alphen aan den Rijn (hierna: het kantoorgebouw). In de leveringsakte wordt verwezen naar een passage die in de onderliggende koopovereenkomst is opgenomen. In die passage is neergelegd dat partijen zijn overeengekomen dat Woonforte ‘in de plaats treedt van Verkoper ten aanzien van de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst tussen Wolters Kluwer Nederland B.V. en de heer [naam betrokkene] (huidige eigenaar: Steevast Beheermaatschappij B.V.) inzake 128 parkeerplaatsen op het perceel Alphen aan den Rijn sectie A nummers 8073 en 7352 per datum notarieel transport’.

Woonforte heeft Steevast per e-mail van 14 januari 2022 gevraagd om haar duidelijkheid te verschaffen over de locatie van de 128 parkeerplaatsen, stellend dat de parkeerplaatsen niet duidelijk op het terrein zijn aangegeven en een verharding dan wel een vlakke ondergrond ter plaatse ontbreekt. Woonforte merkt daarbij op dat er nog veel auto’s van derden op het beoogde parkeerterrein staan geparkeerd en verzoekt Steevast om de daaropvolgende week volgens de huurovereenkomst de parkeerplekken ter vrije beschikking van Woonforte te stellen.

Op 21 januari 2022 heeft Steevast aan Woonforte een tekening toegezonden. Steevast vermeldt in haar begeleidend bericht: ‘Allereerst tref je bijgaand zoals toegezegd de tekening van de huidige situatie van jullie parkeerplaatsen, (…). Ten aanzien van de locatie van de 128 parkeerplaatsen: gezien de mogelijkheid (cf. art. 9.3 van de huurovereenkomst) om met de parkeerplaatsen te schuiven en deze onder te brengen op percelen in eigendom óf op percelen van derden, is het lastig op een tekening aan te geven waar deze zich bevinden.’

Bij mailbericht van 28 januari 2022 schrijft Woonforte onder meer: ‘Het is voor Woonforte nu niet duidelijk waar deze parkeerplaatsen zich bevinden, zodat wij die bij de huurovereenkomst gevoegde tekening bij jou opvragen of in ieder geval een situatietekening waarop de aan ons toekomende parkeerplekken staan aangegeven. Als reactie stuur je mij een tekening van de parkeerplekken rondom ons kantoorgebouw De Barones (..). Waar ik om vraag is een tekening van die 128 parkeerplekken welke exclusief voor Woonforte volgens de huurovereenkomst beschikbaar zijn en waarbij de parkeerplekken staan aangeven. Hier betalen wij ook (stevige) huur voor. Momenteel is sprake van een terrein zonder belijning en ook geen vlakke ondergrond. Het is dan ook niet duidelijk waar de parkeerplekken überhaupt zijn. (…) Ik wil je dan ook nogmaals vragen om voor maandag 7 februari a.s. de juiste tekening van de parkeerplekken en de parkeerplekken op locatie zoals aangeven in orde brengen en de oude tekening van de huurovereenkomst aan mij te mailen.’

Steevast reageert bij mailbericht van 7 februari 2022. In dat bericht staat onder meer vermeld dat indien er sprake is van een ontbrekende tekening de voormalige huurder hierop dient te worden aangesproken omdat Woonforte van haar de huurovereenkomst heeft overgenomen. Ook is vermeld dat Woonforte in oktober 2021, toen zij ter plaatse kennis hebben gemaakt en een ronde hebben gelopen, de situering dan wel de staat van de gehuurde parkeerplaatsen niet aan de orde heeft gesteld en dat zij daarom niet anders dan kan concluderen dat Woonforte de situering en de staat van het gehuurde (alleen) aanhangig maakt omdat het Woonforte nu geld kost en de huurovereenkomst zou willen beëindigen. Een nieuwe tekening is niet bijgevoegd.

Bij brief van 18 maart 2022 van haar gemachtigde heeft Woonforte de huurovereenkomst met ingang van 1 april 2022 ontbonden, omdat Steevast niet op correcte wijze 128 parkeerplaatsen ter beschikking had gesteld. Er is sprake van een open terrein, waar in beginsel iedereen mag parkeren en dat ook doet. Het is Woonforte niet duidelijk waar de door haar gehuurde parkeerplaatsen, waarvoor zij een huursom van € 81.134,04 incl btw per jaar betaalt, zich bevinden.

De gemachtigde van Steevast heeft in haar brief van 8 april 2022 bericht dat er geen sprake is van een tekortkoming, dat de parkeerplaatsen voldoende bepaald zijn en dat niet aan de eisen van artikel 6:265 BW is voldaan. In deze brief staat onder meer dat de parkeerplaatsen zich bevinden op het perceel met het kadastrale nummer 8510.

Op 24 mei 2022 heeft Steevast per e-mail een plankaart toegezonden met mogelijke beschikbare parkeerplaatsen.

4. Procedure bij de kantonrechter

Woonforte heeft Steevast gedagvaard en (na eiswijziging en voor zover relevant in hoger beroep) gevorderd, voor zover mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat Steevast toerekenbaar tekort is geschoten, dat er sprake is van een gebrek en dat de ontbinding van de overeenkomst per 1 april 2022 gerechtvaardigd is. Voorts heeft Woonforte gevorderd Steevast te veroordelen tot terugbetaling van huurpenningen. Subsidiair heeft Woonforte eveneens onder meer correcte nakoming gevorderd van het ter beschikking stellen van de parkeerplaatsen conform artikel 2 en 3 van het proces-verbaal van 20 juni 2019, op straffe van een dwangsom. Tot slot dient Steevast in de proceskosten te worden veroordeeld.

Steevast heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en Woonforte in de proceskosten veroordeeld. Kort samengevat heeft de kantonrechter daartoe overwogen dat Woonforte onvoldoende heeft onderbouwd dat aan haar geen 128 parkeerplaatsen beschikbaar zijn gesteld. De in het proces-verbaal van 20 juni 2019 gemaakte afspraken tussen de rechtsvoorgangster van Woonforte en Steevast maken onderdeel uit van de huurovereenkomst. Steevast heeft op 18 juli 2019 conform de afspraken van 20 juni 2019 een plattegrond toegestuurd waarop 128 parkeerplaatsen zijn ingetekend. Daarop is niet door de rechtsvoorgangster van Woonforte gereageerd, zodat deze 128 parkeerplaatsen in beginsel (door middel van stilzwijgende aanvaarding) deel uitmaken van de huurovereenkomst. Omdat er geen parkeerbehoefte was bij Woonforte hebben partijen geen invulling gegeven aan de overlegverplichting die in artikel 9.3 in de huurovereenkomst is neergelegd. Woonforte heeft de huurovereenkomst dan ook niet gerechtvaardigd mogen ontbinden.

5. Vorderingen in hoger beroep

Woonforte vordert vernietiging van het bestreden vonnis. Zij heeft haar eis gewijzigd en vordert nu, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

I. een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen Woonforte en Steevast Beheermaatschappij met betrekking tot het gehuurde bestaande uit 128 parkeerplaatsen gelegen aan de Stuyvesantlaan te Alphen aan den Rijn (kadastraal bekend: gemeente Alphen aan den Rijn, sectie A, nummer 7351 en 7352 (her-nummerd naar 8510)) buitengerechtelijk ontbonden is met ingang van 1 april 2022, althans de einddatum van de huurovereenkomst vast te stellen op 1 april 2022 wegens strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, althans de huurovereenkomst te beëindigen tegen een in goede justitie te bepalen andere datum.

II. Steevast te veroordelen tot (terug)betaling van de door Woonforte aan Steevast (onverschuldigd) betaalde periodieke bedragen ten titel van huur, welke zijn geschied primair na 1 januari 2022, althans na 1 april 2022, althans een in goede justitie te bepalen andere periode, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling dan wel veertien dagen na datum vonnis tot aan de dag van voldoening.

Subsidiair:

I. te verklaren voor recht dat Steevast toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming (toevoeging hof: van) haar verplichtingen als verhuurder jegens Woonforte

a. door aan Woonforte geen onroerend goed bestaande uit 128 parkeerplaatsen ter beschikking te stellen en te laten;

b. de afspraken als genoemd in artikel 1 en 3 van het proces-verbaal van 20 juni 2019 niet correct na te komen;

c. door Woonforte te onthouden van relevante informatie over de huurovereenkomst.

II. te verklaren voor recht dat vanwege de omstandigheden onder sub I. sprake is van een gebrek, die het aan Woonforte toekomende huurgenot geheel (d.w.z. 100%) dan wel een (toevoeging hof: in) goede justitie te bepalen ander percentage onmogelijk heeft gemaakt en maakt;

III. Steevast te veroordelen tot geheel dan wel gedeeltelijke (terug)betaling van de door Woonforte aan Steevast betaalde periodieke bedragen ten titel van huur, welke zijn geschied primair na 1 januari 2022, althans na 1 april 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na datum vonnis tot aan de dag van voldoening.

IV. Steevast te veroordelen tot betaling van de door haar verbeurde dwangsommen van € 10.000 per dag, ingaande per 23 februari 2024, althans een in goede justitie te bepalen andere dag tot het moment dat voldaan wordt aan het bepaalde onder V.

V. nakoming van de huurovereenkomst door aan Woonforte het gehuurde (“het onroerend goed bestaande uit 128 parkeerplaatsen”) exclusief en in het veld zichtbaar ter beschikking te stellen en te laten door correcte navolging te geven (toevoeging hof: aan) de afspraken van het proces-verbaal van 20 juni 2019.

In alle gevallen

VI. Steevast te veroordelen in de proceskosten voor beide instanties, te vermeerderen met de nakosten ad € 205,--, althans € 273,-- indien betekening van het arrest dient plaats te vinden, onder bepaling dat indien de proces- en nakosten niet binnen 14 dagen na het in deze te wijzen arrest zijn voldaan, vanaf de 15e dag rente over de proces- en nakosten verschuldigd is.

Kort gezegd zien de bezwaren van Woonforte op: de feitenvaststelling (grief 1), de uitleg van het proces-verbaal/vaststellingsovereenkomst van 20 juni 2019 (grief 2) en de communicatie over dit proces-verbaal (grief 3), de beschikbaarheid van 128 parkeerplaatsen (grief 4), de gerechtvaardigdheid van de buitengerechtelijke ontbinding (grief 5), de aanwezigheid van een gebrek (grief 6) en de proceskostenveroordeling (grief 7).

6. Beoordeling in hoger beroep

Partijen twisten over de vraag of Steevast tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Woonforte stelt zich op het standpunt dat Steevast geen onroerend goed bestaande uit 128 parkeerplaatsen ter beschikking heeft gesteld. Zij heeft meermaals verzocht om de bij de huurovereenkomst behorende tekening te verstrekken of een concrete aanwijzing van de locatie van (het onroerend goed met) de 128 parkeerplaatsen te geven. Aan dit verzoek is telkens niet voldaan. Woonforte was niet op de hoogte van de eerdere procedure die tot een vaststellingsovereenkomst met haar rechtsvoorgangster heeft geleid. Zij heeft de tekening (plattegrond) die door Steevast naar aanleiding van deze vaststellingsovereenkomst in 2018 is toegezonden aan de rechtsvoorgangster niet ontvangen. Omdat Steevast als verhuurder geen zaak ter beschikking heeft gesteld als bedoeld in artikel 7:203 BW, was zij gerechtigd om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.

Volgens Steevast is er geen sprake van een tekortkoming in de nakoming. Zij heeft de overeengekomen 128 parkeerplekken steeds beschikbaar gesteld. Woonforte heeft van die parkeerplaatsen geen gebruik gemaakt omdat zij die niet nodig had. De parkeerplekken waren door de oorspronkelijke huurder en verhuurder voldoende bepaald en bekend. In juli 2019 zijn de parkeerplekken na een gerechtelijke procedure opnieuw ingetekend en is een tekening verstrekt. Bebording of belijning is geen vereiste voor de bepaalbaarheid van het huurobject. Het niet aanleveren van een plattegrond of een tekening levert geen tekortkoming op.

Het hof overweegt dat Woonforte in januari 2022 in de plaats is getreden van haar rechtsvoorgangster in de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst en daardoor huurder is geworden van 128 parkeerplaatsen. In de huurovereenkomst uit 2002 is vermeld dat die parkeerplaatsen lagen op de kadastrale percelen A 7351 en 7352. Die kadastrale percelen bestaan niet meer. Na het sluiten van de huurovereenkomst is dit gebied ingrijpend gewijzigd: zo is er in 2013/2014 gesloopt, zijn andere kadastrale percelen gevormd en heeft op het perceel dat voorheen bekend was als A 7352 na 2020 nieuwbouw plaatsgevonden. Uit de in hoger beroep als productie 8 door Woonforte overgelegde foto’s kan worden afgeleid dat de kadastrale percelen waarop de huurovereenkomst ziet, in ieder geval op 10 maart 2022 (al dan niet gedeeltelijk) als bouwterrein werden gebruikt. In artikel 9 lid 3 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de situering van de parkeerplaatsen in overleg kan worden heringedeeld op nabijgelegen percelen. De passage in de koopovereenkomst die in leveringsakte in 2022 is geciteerd, verwijst naar perceelnummers A 7352 en 8073 in plaats van 7351. In deze procedure is niet duidelijk geworden waar perceel A 8073 lag. In de brief van 8 april 2022 heeft Steevast verwezen naar een kadastraal perceel met nummer 8510. Woonforte heeft onweersproken gesteld dat de 128 gehuurde parkeerplaatsen liggen op een open terrein waarop iedereen kan parkeren en dat ook doet. Daarnaast is tussen partijen niet in geschil dat Woonforte ook op eigen terrein, direct naast het kantoorgebouw, een aantal parkeerplaatsen heeft waarvan zij gebruik maakt.

Mede gelet op de hernummering van kadastrale percelen en de onduidelijkheid op welke kadastrale percelen de parkeerplaatsen liggen, de bouwactiviteiten en de openbaarheid van het terrein, kan niet zonder verdere concrete aanwijzingen worden bepaald waar de exacte locatie van de gehuurde 128 parkeerplaatsen is. Begrijpelijk is dan ook dat Woonforte op 14 januari 2022 aan Steevast heeft verzocht om een tekening waarop het gehuurde ingetekend stond. Steevast heeft daarop bij mail van 21 januari 2022 geantwoord dat ‘het lastig is’ om op tekening aan te geven waar de parkeerplaatsen zich bevinden en heeft een tekening toegezonden waarop parkeerplaatsen zijn ingetekend die liggen op het eigen terrein van Woonforte. Dat zijn niet de 128 parkeerplaatsen die Woonforte huurt. Ook na herhaald verzoek op 28 januari 2022 heeft Steevast geen tekening of andere concrete aanwijzingen gegeven aan de hand waarvan de locatie van de parkeerplaatsen kon worden bepaald. Dit heeft ertoe geleid dat Woonforte op 18 maart 2022 de huurovereenkomst heeft ontbonden.

Door aan Woonforte geen helderheid te verschaffen over de plaats van de parkeerplaatsen die zij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten, is Steevast tekort geschoten in haar verplichting om het verhuurde ter beschikking te stellen. Woonforte mocht immers bij het aangaan (indeplaatsstelling) van de huurovereenkomst verwachten dat het gehuurde geschikt was voor het overeengekomen gebruik dat partijen voor ogen heeft gestaan. Onder het overeengekomen gebruik, te weten het gebruik als parkeerplaats, valt ook de inrichting van het gehuurde. De uiteindelijk op 24 mei 2022 toegezonden plattegrond waarop Steevast zich beroept, is niet alleen te laat verstrekt, maar betreft ook een plankaart waarop niet de gehuurde 128 parkeerplaatsen zijn ingetekend, maar slechts mogelijke locaties (minimaal 202 parkeerplaatsen) worden aangegeven om te kunnen parkeren. Bovendien gaat het om parkeerplaatsen die op een terrein zijn gelegen dat ook als bouwterrein in gebruik is genomen en voor een ieder toegankelijk is.

Daarmee voldoet Steevast niet aan het bepaalde in de artikelen 7:201 en 7:203 BW. Van Steevast als verhuurder mag immers verwacht worden dat zij voldoende concreet maakt waar het gehuurde zich bij aanvang van de huur bevindt en waarover Woonforte als huurder daadwerkelijk kan beschikken zonder dat zij derden behoeft te dulden. Het beroep van Steevast dat Woonforte zich moet wenden tot haar rechtsvoorgangster omdat Steevast na een gerechtelijke procedure aan die rechtsvoorgangster een tekening heeft verstrekt, slaagt niet. Nog afgezien van de vraag of Woonforte op de hoogte was van de gerechtelijke procedure en of zij een tekening heeft ontvangen (hetgeen zij heeft betwist), mag van Steevast als verhuurder onder deze omstandigheden worden gevergd dat zij op eerste verzoek een tekening afgeeft aan haar huurder waarop de locatie van het gehuurde voldoende kenbaar is. De vraag of Woonforte een daadwerkelijke parkeerbehoefte had (hetgeen door Steevast is betwist) is voor de beoordeling of Steevast het gehuurde ter beschikking heeft gesteld niet van belang. Het gaat erom dat Steevast Woonforte in staat heeft gesteld de zaak feitelijk, dat wil zeggen daadwerkelijk, te gebruiken. Het is vervolgens aan Woonforte of en hoe zij als huurder gebruik wil maken van de parkeerplaatsen. Voor zover Steevast heeft aangevoerd dat de ligging van de parkeerplaatsen op grond van het bepaalde in artikel 9.3 van de huurovereenkomst op een ander perceel mocht worden heringedeeld, overweegt het hof dat deze bepaling niet wegneemt dat ook na deze herindeling de exacte locatie voor huurder kenbaar en beschikbaar moet zijn. Bovendien is in datzelfde artikel bepaald dat een herindeling slechts in overleg met huurder mocht geschieden en van dat overleg niet is gebleken. De vierde grief slaagt derhalve.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Woonforte gerechtvaardigd de huurovereenkomst heeft ontbonden per 1 april 2022. Steevast is tekort geschoten in het beschikbaar stellen en laten van de gehuurde 128 parkeerplaatsen en dat is naar het oordeel van het hof geen geringe tekortkoming die, anders dan Steevast aanvoert, de ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigt. Anders dan door Steevast is gesteld, is deze tekortkoming niet op 24 mei 2022 verholpen omdat op deze plankaart, zoals hiervoor is overwogen, in het kader van overleg tussen partijen, slechts mogelijke locaties zijn weergegeven en niet de verhuurde parkeerplaatsen.

Voor zover Steevast heeft betoogd dat Woonforte niet in verzuim is, heeft Woonforte terecht aangevoerd dat verzuim niet is vereist omdat bij schending van een voortdurende verbintenis, sprake is van een onherstelbare tekortkoming. Een schuldenaar kan bij schending van een dergelijke verbintenis weliswaar de toekomstige verbintenissen nog nakomen, maar de tekortkomingen uit het verleden kunnen daardoor niet met terugwerkende kracht ongedaan worden gemaakt (ECLI:NL:HR:2002:AD4925 (Schwarz/Gnjatovic)). Nakoming is dan ook niet meer mogelijk.

Het beroep van Steevast op de klachtplicht van artikel 6:98 BW slaagt niet. Uit de overgelegde stukken blijkt dat Woonforte binnen een termijn van twee weken na aanvang heeft gevraagd om de exacte locatie van het gehuurde en daarmee heeft zij op tijd geklaagd. Voor zover Steevast heeft betoogd dat Woonforte onvoldoende onderzoek zou hebben gedaan naar de (ligging van de) parkeerplaatsen en Woonforte er ook voor had kunnen kiezen om de huurovereenkomst niet van haar rechtsvoorgangster over te nemen, overweegt het hof dat dit niet afdoet aan de verplichting van Steevast als verhuurder om het feitelijk gebruik van het gehuurde ter beschikking te stellen.

Het hof passeert het algemene bewijsaanbod van Steevast, omdat het te vaag is. Meer in het bijzonder is niet duidelijk gemaakt van welke specifieke stellingen die voor de uitkomst van het geding relevant zijn, bewijs wordt aangeboden.

Conclusie en proceskosten

De conclusie is dat het hoger beroep van Woonforte slaagt. Bespreking van de overige grieven kan achterwege blijven omdat deze niet tot een ander oordeel leiden. Het hof zal het vonnis vernietigen en opnieuw rechtdoende voor recht verklaren dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden per 1 april 2022. De huurpenningen die zijn betaald voor de periode vanaf 1 april 2022 zijn onverschuldigd betaald en zullen door Steevast moeten worden terugbetaald. Het primair sub I en II gevorderde zal dan ook worden toegewezen. Dit leidt ertoe dat de subsidiair gevorderde verklaring voor recht dat Woonforte tekort is geschoten in de nakoming (I), dat er sprake is van een gebrek (II), de (gelijkluidende) vordering tot terugbetaling van onverschuldigd betaalde huurpenningen (III) en de vordering tot nakoming (V) zullen worden afgewezen wegens gebrek aan belang. De vordering sub IV die strekt tot betaling van verbeurde dwangsommen zal eveneens worden afgewezen omdat Woonforte niet heeft onderbouwd op grond waarvan Steevast een dwangsom zou hebben verbeurd. Voor zover Woonforte zich beroept op een vonnis van 23 oktober 2012 overweegt het hof dat Woonforte geen partij was bij die procedure en derhalve niet gerechtigd is tot het innen van dwangsommen op grond van dat vonnis (artikel 611c Rv).

Het hof zal Steevast als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten in beide instanties.

Het hof begroot de proceskosten in eerste aanleg aan de zijde van Woonforte op:

dagvaarding € 108,31

griffierecht € 128,-

salaris advocaat € 629,50

Totaal € 865,81

Het hof begroot de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van Woonforte op:

dagvaarding € 115,22

griffierecht € 798,-

salaris advocaat € 2.428,- (2 punten × tarief II)

nakosten € 189,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 3.530,22

Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing.

7. Beslissing

Het hof:

- vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 16 november 2023;

en opnieuw rechtdoende: