ECLI:NL:RBAMS:2026:8912

1. [gedaagde 1] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaardingen van 4 februari 2026,

- de conclusie van antwoord,

- het tussenvonnis van 24 april 2026,

- de dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 juli 2026. Voor Damvast is [naam 1] ([functie]) verschenen. [gedaagde 3] en [gedaagde 4] zijn verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2. De feiten

Tussen Damvast als verhuurder en [naam 2] (hierna: [naam 2]), [naam 3] (hierna: [naam 3]) en nog twee andere huurders is een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van twee jaar, ingaande 1 augustus 2022 en lopende tot en met 31 juli 2024. Damvast is daarbij vertegenwoordigd door haar beheerder, Henk Burger Beheer bv te Amstelveen (hierna: de beheerder). De huurovereenkomsten hebben betrekking op de woonruimte aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). Deze huurovereenkomst is met instemming van de huurders beëindigd per 1 mei 2023.

Met ingang van 1 mei 2023 is Damvast een nieuwe huurovereenkomst voor de duur van twee jaar aangegaan met [naam 2], [naam 3], [gedaagde 2] en [naam 4] (hierna: [naam 4]), ingaande 1 mei 2023 en lopende tot en met 30 april 2025. Deze huurovereenkomst is met instemming van de huurders beëindigd per 31 december 2023.

Met ingang van 1 januari 2024 is een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor de duur van twee jaar, lopende tot en met 31 december 2025. [naam 5] (hierna: [naam 5]) is per 1 januari 2024 de nieuwe huurder in plaats van [naam 4].

In de considerans van de huurovereenkomsten is, voor zover relevant het volgende vermeld:

- dat verhuurder eigenaar is van de hierna in artikel 1.1 nader aan te duiden zelfstandige woonruimte, hierna te noemen het gehuurde; [adres].

- dat deze zelfstandige woning bestaat uit verscheidene woon/slaapkamers, een keuken, een gemeenschappelijke ruimte (al dan niet gecombineerd met de keuken) en sanitaire voorzieningen;

- dat verhuurder het gehuurde tijdelijk wenst te verhuren en wel voor de duur van 2 jaren;

- dat huurder bestaat uit de natuurlijke personen als vermeld in deze huurovereenkomst tezamen, zijnde de bewoners van het gehuurde;

- dat de uitgangspunten van de exploitatie van het gehuurde en van deze huurovereenkomst de navolgende zijn:

- dat het gehuurde zal worden bewoond door huurder, zijnde een woongroep bestaande uit een in deze overeenkomst vastgelegd maximaal aantal natuurlijke personen, hierna ook ‘bewoners’ genoemd. Dit maximum aantal bewoners houdt verband met de ongeschiktheid van de woning voor bewoning door meer dan het genoemde aantal bewoners en met de geldende regelgeving, waaronder, voor zover van toepassing, die met betrekking tot brandveiligheidseisen en die met betrekking tot het zogenaamde

woningdelenbeleid van de gemeente Amsterdam;

- dat het gehuurde onder meer bestaat uit verscheidene woon/slaapkamers, hierna ook te noemen ‘kamer(s)’, die elk bestemd zijn om te worden bewoond door maximaal één bewoner, die van de desbetreffende kamer het exclusieve gebruiksrecht heeft;

- dat de bewoners het gezamenlijk gebruik hebben van gemeenschappelijke voorzieningen van het gehuurde, zoals een gemeenschappelijke verblijfsruimte, (al dan niet gecombineerd met) een keuken, een badkamer en een toilet, en dat de bewoners zich er ten volle van bewust zijn en ervoor kiezen dat het delen van deze voorzieningen met zich meebrengt dat zij onderling samenwerken en afspraken maken over onder meer het (gezamenlijk) gebruik daarvan;

- dat de bewoners de totale huurbetalingsverplichting jegens verhuurder gezamenlijk dragen en daarvoor hoofdelijk aansprakelijk zijn;

- dat de bewoners onderling hebben bepaald wie welk aandeel van de totale huurbetalingsverplichting voor zijn rekening neemt;

- dat de verhuur van het gehuurde plaatsvindt op basis van een door het bevoegde lokale gezag afgegeven of af te geven omzettingsvergunning en partijen niet in strijd zullen handelen met (de voorwaarden van) deze vergunning;

- dat de bewoners zelf bepalen welke bewoner over welke kamer het exclusieve gebruiksrecht heeft en dat huurder verhuurder steeds terstond zal informeren over mutaties ter zake (zulks met het oog op deugdelijke controle door verhuurder van de feitelijke bewoning van de woning door huurder en het voorkomen van gebruik van de woning door anderen dan huurder);

- dat huurder, dat wil zeggen de bewoners, gehouden is/zijn het gehuurde voortdurend zelf te bewonen;

- dat beëindiging van de huur door opzegging van huurder slechts mogelijk is door alle bewoners tezamen, maar dat in afwijking hiervan bij het voorgenomen vertrek van een bewoner, de overige bewoners een recht van voordracht hebben, zoals nader omschreven in deze overeenkomst en dat bij elke bewonersmutatie tussen verhuurder en de aldus tot stand te brengen nieuwe huurder, bestaande uit de nieuwe bewoner en de overige niet vertrokken bewoners, een nieuwe huurovereenkomst met een nieuwe huurtermijn van maximaal 2 jaar tot

stand zal worden gebracht;

(…)

In de huurovereenkomst is, voor zover relevant, voorts het volgende bepaald:

1 Het gehuurde, bestemming

(…)

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als zelfstandige woonruimte voor huurder, die bestaat uit de in deze huurovereenkomst vermelde natuurlijke personen die de woning te samen als (woon)groep zullen bewonen.

(…)

2 Voorwaarden

Deze huurovereenkomst verplicht partijen tot naleving van de bepalingen van de wet met betrekking tot verhuur en huur van woonruimte voor zover daarvan in deze huurovereenkomst niet wordt afgeweken. Van deze huurovereenkomst maken deel uit de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE’, vastgesteld op 20 maart 2017 en gedeponeerd op 12 april 2017 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 2017.21, hierna te noemen ‘algemene bepalingen (zie bijlage).

(…)

Huurprijswijziging

De huurprijs wordt voor het eerst per 1 januari 2024 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 5%.

(…)

13 Bijzondere bepalingen groepswonen (bewonersmutaties, recht van voordracht van huurder en leegstandrecht verhuurder)

De bewoners zullen het gehuurde als woongroep bewonen met gezamenlijk gebruik van de

gemeenschappelijke ruimte en voorzieningen, waarbij elke bewoner het exclusieve gebruiksrecht heeft van een woon/slaapkamer.

Het is huurder toegestaan tijdens de duur van deze overeenkomst in onderling overleg (van de bewoners) het exclusieve gebruiksrecht ter zake de kamers van de individuele bewoners te wijzigen, mits dergelijke interne mutaties telkens onmiddellijk per e-mailbericht aan verhuurder worden meegedeeld.

De individuele bewoners zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van alle uit deze huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.

De individuele bewoners zijn gehouden het gehuurde bij voortduring te bewonen.

Beëindiging van de huur door opzegging van huurder is slechts mogelijk is door alle bewoners tezamen. In afwijking hiervan geldt bij het voorgenomen vertrek van een bewoner, de regeling als hierna in artikelen 13.6 - 13.15 geformuleerd.

Indien één van de bewoners het gehuurde wenst te verlaten, heeft huurder de verplichting zulks ten minste een kalendermaand tevoren per e-mailbericht aan verhuurder mee te delen, onder opgave van de naam van betreffende bewoner, van de datum waarop de betreffende bewoner het gehuurde wenst te verlaten en van het aandeel van de totale huurbetalingsverplichting jegens de verhuurder dat deze bewoner heeft.

Na de ontvangst van de mededeling als bedoeld in artikel 13.6, zal verhuurder zorgdragen voor indeplaatsstelling van de vertrekkende bewoner door een nieuwe bewoner, niet eerder dan op de datum waarop de betreffende bewoner het gehuurde wenst te verlaten, en wordt de vertrekkende bewoner vanaf de dag der indeplaatsstelling ontslagen uit diens verplichtingen uit de huurovereenkomst (met uitzondering van diens voordien opeisbare verplichtingen), tenzij huurder gebruik maakt van de mogelijkheid een nieuwe bewoner voor te dragen als hierna is bepaald.

Huurder heeft, in geval een bewoner het gehuurde wenst te verlaten de mogelijkheid om een in diens plaats te stellen nieuwe bewoner voor te dragen aan verhuurder. Een dergelijke voordracht dient per e-mailbericht door huurder aan verhuurder te worden gedaan tegelijk met de in artikel 13.6 bedoelde mededeling aan verhuurder.

Verhuurder heeft het recht voordrachten van huurder te weigeren indien verhuurder serieuze twijfel heeft aan de nakoming door de voorgestelde bewoner van de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst en/of indien de voorgestelde bewoner niet past binnen de doelgroep van verhuurder.

Indien verhuurder een voorgedragen bewoner heeft geweigerd, heeft huurder de mogelijkheid een nieuwe voordracht te doen binnen één week na de verzending per e-mailbericht aan huurder van de weigering door/namens verhuurder.

Indien huurder geen of niet tijdig een voordracht doet als bedoeld in artikel 13.8 en/of 13.10, heeft verhuurder het recht om zelf definitief een nieuwe in de plaats te stellen bewoner aan te wijzen, die in de plaats komt van de vertrekkende bewoner.

Elke voordracht van huurder voor een nieuwe bewoner gaat vergezeld van een schriftelijke

akkoordverklaring op voorhand van deze voorgestelde nieuwe bewoner met deze huurovereenkomst en de daarbij behorende bijlagen (bijlage), waaronder de Algemene Huurvoorwaarden.

Zodra een bewonersmutatie als hiervoor bedoeld is vastgesteld eindigt deze huurovereenkomst en komen verhuurder en de aldus tot stand te brengen nieuwe huurder, bestaande uit alle (niet-vertrokken) bewoners en de nieuwe bewoner, een nieuwe huurovereenkomst met een looptijd van 2 jaar overeen. Deze huurovereenkomst eindigt zodra de hiervoor bedoelde nieuwe huurovereenkomst door alle betreffende bewoners is ondertekend. Het is huurder verboden het gehuurde in gebruik te geven aan de nieuwe bewoner zolang de nieuwe huurovereenkomst niet is ondertekend door alle betreffende bewoners. Op dit verbod is de boeteregeling van artikel 16.1 van toepassing.

De in artikel 13.13 bedoelde nieuwe huurovereenkomst, is identiek aan deze huurovereenkomst, behoudens:

- De personalia van de nieuwe bewoner;

- De woon)slaapkamer waarover de nieuwe bewoner het exclusieve gebruiksrecht krijgt;

- Wijzigingen in de bewoning en de gebruiksrechten van de verschillende woon/slaapkamers (indien bewoners hebben besloten naar aanleiding van een mutatie te

verhuizen naar een andere woon/slaapkamer in het gehuurde);

- De eventuele nieuwe huurprijs en (het voorschot voor) de bijkomende kosten van het

gehuurde.

Ingeval verhuurder door natuurlijk verloop een einde wenst te maken aan de verhuur van het

gehuurde, deelt verhuurder dit mee aan huurder en:

o vervalt de regeling van artikelen 13.7 - 13.14 (recht van voordracht van de huurder);

o zullen geen nieuwe bewoners (meer) worden toegelaten tot het gehuurde;

o hebben de individuele bewoners, in afwijking van de in deze huurovereenkomst vastgelegde bewoningsplicht en met behoud van hun hoofdelijke aansprakelijkheid het recht om de bewoning van het gehuurde definitief te beëindigen, mits daarvan conform het bepaalde in artikel 13.6 mededeling aan verhuurder wordt gedaan;

o blijft huurder gerechtigd tot het gebruik van de gehele woning en zal huurder verhuurder op de hoogte houden van het feitelijk gebruik en bestemming van de verschillende vertrekken van het gehuurde en de mutaties daarin;

o blijft huurder de volledige huurprijs verschuldigd (hetgeen kan betekenen, zulks afhankelijk van de wijze waarop de bewoners de huurprijs onderling verdelen, dat minder bewoners dezelfde huurprijs feitelijk voor hun rekening nemen);

o staat het huurder vrij om de huurovereenkomst op te zeggen (met in achtneming van het daaromtrent in deze huurovereenkomst bepaalde) en het gehuurde leeg op te leveren aan verhuurder.

o is huurder verplicht de huur op te zeggen, zodra de laatste bewoner het gehuurde wenst te verlaten.

(…)

In een allonge van 17 oktober 2024 is bepaald dat [naam 2] het gehuurde op 1 november 2024 zal verlaten, waarna [gedaagde 1] zijn intrek neemt.

In een allonge van 29 januari 2025 is bepaald dat [naam 3] het gehuurde op 1 februari 2025 zal verlaten, waarna [gedaagde 3] zijn intrek neemt.

In een allonge van 8 september 2025 is bepaald dat [naam 5] het gehuurde op 1 september 2025 zal verlaten, waarna [gedaagde 4] zijn intrek neemt. In deze allonge is bepaald dat de huurovereenkomst zal eindigen per 31 december 2025 en niet zal worden verlengd.

De huurprijs bedraagt laatstelijk € 2.090,62 per maand.

Bij deurwaardersexploot van 28 oktober 2025 heeft de [functie] de huurovereenkomst met gedaagden namens Damvast opgezegd tegen 31 december 2025. Gedaagden hebben daarmee niet ingestemd.

[gedaagde 4] heeft de huur opgezegd per 27 november 2025. Hij verblijft niet meer in het gehuurde.

[gedaagde 2] heeft de huur opgezegd per 1 augustus 2026.

Damvast is niet akkoord gegaan met verhuur aan nieuwe huurders.

3. Het geschil

Damvast vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst met woongroep 2 c.q. gedaagden met betrekking tot het gehuurde tot een einde is gekomen per 31 december 2025 en dat het niet opleveren van het gehuurde per 1 januari 2026 jegens Damvast onrechtmatig is,

gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de gebruiksvergoeding van

€ 2.090,62 per maand (of gedeelte daarvan) vanaf 1 januari 2026 tot en met de datum van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente,

gedaagden te veroordelen om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen,

gedaagden te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

Damvast legt, kort samengevat, aan de vordering ten grondslag dat sprake is van een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar, lopende tot en met 31 december 2025. Gedaagden verblijven per 1 januari 2026 zonder recht of titel in het gehuurde. De huurovereenkomst die geldt met ingang van 1 januari 2024 is door de indeplaatsstellingen in de zin van artikel 6:159 BW niet van kleur verschoten, aldus Damvast.

Gedaagden voeren verweer. Gedaagden concluderen tot afwijzing van de vorderingen van Damvast, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Damvast in de kosten van deze procedure.

Gedaagden voeren, kort samengevat, als verweer dat de allonges c.q. de indeplaatsstellingen c.q. de contractsovernames in de zin van artikel 6:159 BW in strijd zijn met het doel en de strekking van de Wet doorstroming huurmarkt 2015. De huurovereenkomst van [gedaagde 2] is na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd. De huurovereenkomsten van [gedaagde 1] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] zijn op grond van de huurovereenkomst die geldt met ingang van 1 januari 2024 aangegaan voor de duur van twee jaar en dus niet beperkt tot en met 31 december 2025.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

In geschil is de vraag of het gehuurde door gedaagden voor onbepaalde tijd wordt gehuurd of dat de huur per 31 december 2025 is beëindigd.

Het gehuurde werd door [naam 2] en [naam 3] gehuurd vanaf 1 augustus 2022 en [gedaagde 2] huurt het gehuurde vanaf 1 mei 2023. Aansluitend aan deze huurovereenkomsten zijn met ingang van 1 januari 2024 nieuwe huurovereenkomsten aangegaan door [naam 2], [naam 3] en [gedaagde 2]. Op grond van artikel 7:271 lid 1 laatste volzin BW (oud) zijn de huurovereenkomsten in zo’n geval voor onbepaalde tijd verlengd. Deze volzin moet gelet op de bedoeling immers geacht worden ook te zien op de situatie dat voor de afloop van een voor bepaalde tijd aangegane huur met dezelfde huurder een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan.

Door de huurders is niet toegestemd in de door Damvast gewenste beëindiging van de huurovereenkomst per 31 december 2025, een huurovereenkomst die dus geldt met ingang van 1 januari 2024. Omdat een opzegde huurovereenkomst bij niet instemming pas eindigt nadat de rechter daarover onherroepelijk heeft beslist en opzeggronden zijn genoemd (artikel 7:271 lid 4 en artikel 7:272 lid 2 BW), is het hiervan ten nadele van de huurders afwijkende beding in artikel 13.13 van de huurovereenkomsten nietig. Dit beding kan dus niet hebben geleid tot het einde van de huurovereenkomst met [naam 2], [naam 3] en [gedaagde 2] per 1 januari 2026.

Ten aanzien van [gedaagde 1] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] geldt het volgende. Damvast stelt zich op het standpunt dat voor deze huurders sprake is van indeplaatsstellingen c.q. contractsovernames ex artikel 6:159 BW. Hierdoor gaan alle rechten en verplichtingen over op de derde. Daargelaten of indeplaatsstelling of contractsovername mogelijk is in geval van de huur van woonruimte, zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 3] toegetreden tot de met ingang van 1 januari 2024 voor onbepaalde tijd voortgezette huurovereenkomst. Ook voor hen geldt daarom het hiervoor onder 4.2. overwogene. Daar komt nog bij dat [gedaagde 1] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] tot de huurovereenkomst zijn toegetreden na invoering van de Wet vaste huurcontracten per 1 juli 2024, waardoor het afsluiten van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet meer mogelijk was, behalve voor de categorieën huurders die genoemd zijn in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst.

Uit het voorgaande volgt dat tussen Damvast en gedaagden sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

[gedaagde 4] heeft de huurovereenkomst per 27 november 2025 opgezegd, terwijl Damvast in haar dagvaarding niet duidelijk heeft verwoord dat zij niet akkoord gaat met deze opzegging. Nu voorts vaststaat dat [gedaagde 4] niet meer in het gehuurde verblijft, heeft Damvast geen belang meer bij haar vordering tegen [gedaagde 4] . De vorderingen van Damvast tegen [gedaagde 4] zijn daarom niet-ontvankelijk. De vorderingen van Damvast worden voor het overige afgewezen.

Damvast is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van gedaagden worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

576,00

(2 punten × € 288,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

720,00

5. De beslissing

verklaart Damvast niet-ontvankelijk in haar vorderingen tegen [gedaagde 4] ,

wijst de vorderingen van Damvast voor het overige af,

veroordeelt Damvast in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Damvast niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H. Mulderije en in het openbaar uitgesproken op 1 september 2026.

33806