ECLI:NL:RBAMS:2026:8946

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 8 juli 2026, met producties.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 juli 2026. Namens Resman is [naam 1] ( [functie] , hierna: [naam 1] ) verschenen met mr. M. Weij namens de gemachtigde. Namens [gedaagde] is de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ) verschenen, vergezeld door zijn zus [naam 3] en zijn partner [naam 4] . Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt die in het dossier zijn gevoegd. Ten slotte is een vonnis gevraagd en is een datum voor het vonnis bepaald.

2. De feiten

Resman verhuurt met ingang van 1 september 2023 aan [gedaagde] de winkelruimte aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt op dit moment € 3.717,23 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte van toepassing.

[gedaagde] exploiteert in het gehuurde een [bedrijf] pizzeria.

Artikel 26 van de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte bepaalt:

“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”

Artikel 6.1 van de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte bepaalt:

“Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)”

Artikel 9.15 van de huurovereenkomst bepaalt:

“9.15.1 In afwijking op artikel 9.7 van de algemene bepalingen zal huurder het in het gehuurde door hem uitgeoefende bedrijf voor publiek geopend houden gedurende de reguliere openingstijden (ten minste maandag t/m zaterdag, koopavonden, koopzondagen en bijzondere dagen) die door de verhuurder zijn vastgesteld binnen de door het bevoegde gezag voorgeschreven openingstijden. (…)

Indien huurder het gestelde onder in artikel 9.15.1 hiervoor niet nakomt, behoudens met uitdrukkelijke toestemming van verhuurder en incidentele sluitingen, is hij na ingebrekestelling een boete verschuldigd aan verhuurder van € 500,00 per dag voor iedere dag dat de niet-nakoming voortduurt.

(…)”

[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Op 19 september 2025 heeft Resman daarom een dagvaarding laten betekenen, waarin zij betaling van de huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vorderde. Na betekening van die dagvaarding hebben partijen alsnog een regeling getroffen.

Op 19 december 2025 heeft [naam 2] aan Resman laten weten dat hij met twee partijen in gesprek was over een mogelijke overname van de locatie aan het [adres] .

Op 17 maart 2026 heeft [naam 1] aan [naam 2] laten weten welke gegevens hij nodig heeft om te kunnen bepalen of hij akkoord kan gaan met de nieuwe huurder die [naam 2] op het oog had. Op 7 april 2026 heeft [naam 1] laten weten dat de benodigde informatie door de beoogde kandidaat-huurder niet is aangeleverd en dat is gebleken dat de winkel al bijna één week niet meer open was. [naam 2] heeft dezelfde dag teruggemaild:

“Per 1 april zou [naam 5] de zaak overnemen. Hij zal de benodigde stukken zo spoedig mogelijk aanleveren.

Op 17 maart hebben wij een mondelinge overeenkomst bereikt, waarna ik mijn activiteiten op 31 maart conform afspraak heb beëindigd.

Momenteel wachten wij op de verdere afhandeling door [naam 5] . (…)”

[naam 1] heeft hierop gereageerd:

“Ik ben stomverbaasd over jouw bericht. Het moge duidelijk zijn dit niet de wijze is waarop dit kan worden geregeld.

Indien de winkel morgenmiddag niet gewoon open is voor publiek zal ik onze advocaat inschakelen om je tot opening te dwingen en zal ik tevens aanspraak maken op de contractuele boetes omdat je [bedrijf] niet exploiteert.”

3. Het geschil

Resman vordert – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis het volgende:

ontruiming van het gehuurde;

betaling van € 11.055,35 aan huurachterstand tot en met juli 2026;

betaling van de (nog niet vervallen) huurtermijnen vanaf augustus 2026 tot en met de datum van ontruiming,

betaling van € 900,00 aan contractuele boetes met betrekking tot de tekortkoming in de betalingsverplichting, te vermeerderen met de wettelijke rente;

betaling van € 39.500,00 aan contractuele boetes met betrekking tot de tekortkoming in de exploitatieverplichting, te vermeerderen met € 500,00 per dag dat [gedaagde] vanaf 30 juni 2026 tekortschiet in de exploitatieverplichting;

€ 885,55 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;

veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

Resman legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in haar verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet (volledig) aan haar betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens Resman de ontruiming van het gehuurde. Verder heeft [gedaagde] in strijd met de exploitatieverplichting gehandeld door de winkel sinds april 2026 gesloten te houden, waardoor zij de contractuele boete verschuldigd is.

[gedaagde] voert verweer. Zij erkent de huurachterstand, maar voert aan dat [naam 2] wegens zijn medische situatie (welke ter zitting nader is toegelicht) en het vertrek van het personeel ( [naam 2] runde de vestiging samen met zijn zus [naam 3] , die sedert begin 2026 een andere baan heeft) niet meer in staat is om de winkel open te houden. Met de franchisegever van [bedrijf] was mondeling overeenstemming bereikt dat deze de vestiging van [gedaagde] zou overnemen per 1 april, waarop de contracten met het personeel zijn beëindigd. Omdat de beoogde opvolger niet de benodigde informatie aanleverde bij Resman heeft geen indeplaatsstelling als huurder plaatsgevonden, waardoor de overname door de franchisegever alsnog niet doorging. [gedaagde] is hierdoor klem komen te zitten. Verder heeft [gedaagde] om matiging van de gevorderde contractuele boetes met betrekking tot de exploitatieverplichting verzocht.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

[gedaagde] heeft erkend dat er een huurachterstand bestaat die tot en met juli 2026 € 11.055,35 bedraagt. De vordering tot betaling van de huurachterstand zal dan ook worden toegewezen.

Gelet op de hoogte van de huurachterstand en de periode waarover deze bestaat, is sprake van een zodanig ernstig tekortschieten in de nakoming van de huurbetalingsverplichting, dat toewijzing van de gevorderde ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. [gedaagde] moet tevens de maandelijkse huur betalen van augustus 2026 tot en met de datum van ontruiming van het gehuurde.

Partijen zijn contractueel overeengekomen dat [gedaagde] een boete verschuldigd is van minimaal € 300,00 per maand dat zij de huur niet op tijd betaalt. Aangezien [gedaagde] de huur van mei tot en met juli 2026 niet op tijd heeft betaald, zal een bedrag van € 900,00 aan contractuele boete worden toegewezen wegens de tekortkoming in de betalingsverplichting.

Resman vordert een bedrag van € 39.500,00 aan contractuele boetes met betrekking tot de tekortkoming in de exploitatieverplichting. [gedaagde] heeft erkend dat zij in strijd met haar exploitatieverplichting heeft gehandeld, maar heeft verzocht om matiging van de boetes. De kantonrechter heeft op grond van artikel 6:94 lid 1 van het Burgerlijk wetboek (BW) de bevoegdheid de boete te matigen op verlangen van de schuldenaar indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. De kantonrechter mag pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruikmaken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Hierbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. De kantonrechter zal de boete matigen en overweegt daartoe als volgt.

Resman heeft aangevoerd dat het gehuurde is gelegen in een winkelcentrum waarin 76 winkels gevestigd zijn, waarvan er gemiddeld drie leeg staan. Kortdurende leegstand van het gehuurde levert dan nog niet direct werkelijke schade op. Resman heeft in dat kader aangevoerd dat [bedrijf] pal naast de ingang ligt, waardoor het direct invloed heeft op de uitstraling van het winkelcentrum als de winkel niet geopend is, maar de schade niet nader onderbouwd. [naam 2] en zijn zus hebben de omstandigheden waaronder [gedaagde] tot beëindiging van de exploitatie is overgegaan nader toegelicht. De winkel werd geëxploiteerd door [naam 2] en zijn zus. [naam 2] is een franchisenemer die slechts één filiaal van [bedrijf] exploiteert. Er is een reeks van oorzaken waardoor hij de exploitatie heeft gestaakt: hij heeft medische problemen waar stress een negatieve invloed op heeft en zijn fysieke conditie maakt het onmogelijk voor hem om in een restaurant te werken. Hij heeft daarom besloten de exploitatie te eindigen en gezocht naar een opvolger. Die dacht hij te hebben gevonden in zijn franchisegever, met wie hij zelfs al een overeenkomst had gesloten. In die overeenkomst was het voorbehoud opgenomen dat de verhuurder akkoord zou gaan met indeplaatsstelling. [naam 2] heeft hierop vertrouwd en daarom zijn personeel ontslagen. Zijn zus heeft ook een andere baan aanvaard. De franchisegever heeft vervolgens niet aan redelijke verzoeken van Resman voldaan om informatie te verstrekken, waardoor Resman geen toestemming heeft gegeven voor de indeplaatsstelling. [naam 2] heeft hier begrip voor, maar hiermee is [gedaagde] in de knel gekomen. Dat ligt, zoals terecht door Resman aangevoerd, in de risicosfeer van [gedaagde] , maar al deze omstandigheden samen maken wel dat matiging van de boete, ook gezien de hoogte van de huur, in de rede ligt. De boete is afgezet tegen de maandhuur immers buitenproportioneel hoog te achten.De gemachtigde van Resman heeft in haar e-mail van 17 april 2026 bovendien gesproken over een boete van € 250,00 per dag in plaats van € 500,00 per dag. Voorts speelt mee dat de boete hoog is om daarmee een prikkel te zijn om de exploitatie te hervatten. [gedaagde] heeft gemotiveerd aangevoerd dat er geen sprake is van onwil, maar dat hervatting voor haar door de bijzondere omstandigheden waarin [naam 2] verkeert onmogelijk is. Hoewel er geen sprake is van overmacht in strikte zin aan de zijde van [gedaagde] en zij dus niet bevrijd is van haar verplichtingen, is de situatie wel zodanig dat een hoge boete niet billijk is.

Deze omstandigheden maken dat de boete voor leegstand over de periode 13 april 2026 tot met 31 juli 2026 substantieel zal worden gematigd tot een bedrag van € 3.000,00. Voor de periode vanaf 1 augustus 2026 zal de kantonrechter de boete eveneens matigen en deze bepalen op een boete van € 75,00 per dag, wat neerkomt op een neerkomt op een boete van 2% van de huur per dag leegstand.

Resman vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Resman heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Resman heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Daarom zal een bedrag van € 885,55 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Resman worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

159,40

- griffierecht

€

1.504,00

- salaris gemachtigde

€

577,00

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.384,40

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De kantonrechter

veroordeelt [gedaagde] om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis de winkelruimte aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Resman zijn, en de sleutels af te geven aan Resman,

veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Resman:

a. a) € 11.055,35 aan achterstallige huur tot en met juli 2026,

b) € 3.717,23 per maand vanaf augustus 2026 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,

c) € 900,00 aan contractuele boetes met betrekking tot de tekortkoming in de betalingsverplichting, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 augustus 2026 tot de dag der algehele voldoening,

d) € 3.000,00 aan contractuele boetes met betrekking tot de tekortkoming in de exploitatieverplichting, te vermeerderen met een bedrag van € 75,00 per dag voor iedere dag dat [gedaagde] vanaf 30 juni 2026 tekortschiet in de exploitatieverplichting,

e) € 885,55 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 9 augustus 2026, tot de dag der algehele voldoening,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.384,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Ploeger, kantonrechter, en in het bijzijn van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 augustus 2026.

66351

Op verzoek van Resman, na [gedaagde] in de gelegenheid te hebben gesteld om daarop te reageren, verbetert de kantonrechter het vonnis van 7 augustus 2026 aldus dat de beslissing onder 5.2, sub d als volgt komt te luiden:

d) € 3.000,00 aan contractuele boetes met betrekking tot de tekortkoming in de exploitatieverplichting, te vermeerderen met een bedrag van € 75,00 per dag voor iedere dag dat [gedaagde] vanaf 1 augustus 2026 tekortschiet in de exploitatieverplichting,