ECLI:NL:RBMNE:2026:6166

1. [gedaagde sub 1] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 t/m 14,- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 15 t/m 93,

- de conclusie van antwoord in reconventie en akte wijziging eis in conventie met producties 15 t/m 22,

- de akte overlegging aanvullende productie 94 van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,

- de aanvullende producties 95 t/m 98 van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,- de mondelinge behandeling van 19 mei 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden.

Daarna is vonnis bepaald.

2. De kern van de zaak

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben [eiseres] ingeschakeld als aannemer voor de bouw van hun woning in [plaats] . Eind 2023 is de bouw van de woning gestart en in augustus 2024 is de cement gietdekvloer gestort. Kort daarna ontstonden er scheuren in de vloer. Partijen zijn vervolgens over dit gestelde gebrek en andere gebreken in discussie geraakt. [eiseres] vordert in conventie betaling van de laatste termijn van de aanneemsom (van € 38.850,00), terwijl [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in reconventie betaling vorderen van de herstelkosten van de gebreken, afrekening meer- en minderwerk, een boete door bouwtijdoverschrijding, expertisekosten, vergoeding van de waardevermindering van de woning en herstelkosten van de koeling van de warmtepomp (in totaal € 97.498,99). Daarnaast vorderen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te verklaren voor recht dat de woning niet is opgeleverd en dat zij bevrijd zijn van hun verplichtingen uit de overeenkomst door het schuldeisersverzuim van [eiseres] . De rechtbank kan nog niet vaststellen of er sprake is van gebreken en of [eiseres] is tekortgeschoten. De rechtbank is daarom van plan om een deskundige te benoemen die onderzoek gaat doen naar de gestelde gebreken. Partijen mogen zich nog uitlaten over de te benoemen deskundige en de aan de deskundige voor te leggen vragen.

3. De beoordeling

Partijen hebben (in conventie en reconventie) de volgende geschillen:

Geschil over (i) de deugdelijkheid van de cementdekvloer en over (ii) zes overige gebreken,

Geschil over de afrekening van meer- en minderwerk

Geschil over de boete wegens bouwtijdoverschrijding

Geschil over de vergoeding van deskundigenkosten

Geschil over de gevorderde verklaringen voor recht

Bij de beoordeling van de geschillen tussen partijen gelden de volgende algemene uitgangspunten:

 Er is sprake van een overeenkomst tot aanneming van werk van 22 juni 2023 tussen [eiseres] als aannemer en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] als opdrachtgevers (hierna: de Aannemingsovereenkomst).

De totale aanneemsom bedraagt € 777.000,00, inclusief btw. Betaling vindt plaats in termijnen. De laatste termijn (5%) wordt voorafgaand aan de oplevering volgens de wettelijke voorwaarden in depot gestort bij de notaris.

De Aannemingsovereenkomst houdt in dat de bouw van de woning volgens de werkomschrijving van [deskundige] (de bouwkundig adviseur van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ), het detailboek en de tekeningen wordt gemaakt voor de aanneemsom.

[eiseres] werkt met vaste onderaannemers. Diverse werkzaamheden worden door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zelf uitgevoerd.

De bouw van de woning is gestart in oktober/november 2023. De geschatte duur voor de bouw is 7 werkmaanden.

Ter beoordeling van het geschil over de cement gietdekvloer en zes overige gebreken zal de rechtbank een deskundige benoemen. Omdat het merendeel van de vorderingen samenhangt met de vraag of er sprake is van gebreken aan de woning, zal de rechtbank in afwachting van de uitkomst van het deskundigenonderzoek de beslissingen over die vorderingen aanhouden. Dat geldt alleen niet voor wat betreft de gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vanwege het schuldeisersverzuim van [eiseres] bevrijd zijn van hun verplichtingen uit de Aannemingsovereenkomst en de vordering in verband met de meer- en minderwerkzaamheden. Die vorderingen wijst de rechtbank af, met uitzondering van de vordering voor meerwerk elektra van € 11.220,00. Die post wijst de rechtbank toe. De rechtbank licht haar oordeel hierna toe.

1. Geschil over (i) deugdelijkheid cementdekvloer en over (ii) zes overige gebreken

Het beoordelingskader

De rechtbank stelt voorop dat tussen partijen een Aannemingsovereenkomst in de zin van artikel 7:750 BW tot stand is gekomen. Op grond van deze overeenkomst rust op de aannemer de verplichting om het overeengekomen werk overeenkomstig de gemaakte afspraken, tekeningen, bestekken en overige contractuele voorwaarden uit te voeren en op te leveren. Het werk dient niet alleen te beantwoorden aan hetgeen partijen expliciet zijn overeengekomen, maar moet bovendien voldoen aan de maatstaf van goed en deugdelijk werk. Dit houdt in dat het werk geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik, moet beantwoorden aan de redelijke verwachtingen van de opdrachtgever en moet zijn uitgevoerd met de zorgvuldigheid en vakbekwaamheid die van een redelijk handelend en bekwaam aannemer mag worden verwacht.

Het begrip ‘gebrek’ moet in juridische zin zorgvuldig worden beoordeeld. Niet iedere technische constatering of beoordeling door een ingeschakelde deskundige leidt automatisch tot een gebrek in juridische zin. Voor de kwalificatie van een gebrek is bepalend of het werk niet overeenkomt met hetgeen partijen zijn overeengekomen en/of niet voldoet aan de kwaliteit die de opdrachtgever in redelijkheid mocht verwachten. Daarbij wordt zowel gekeken naar de contractuele afspraken als naar de functionele eigenschappen die het werk naar maatstaven van de bouwpraktijk behoort te hebben. Een deskundigenrapport kan dienen als bewijsmiddel om de aard, omvang en oorzaak van vermeende tekortkomingen aan te tonen, maar het oordeel van de deskundige is op zichzelf niet doorslaggevend voor de juridische kwalificatie van het werk.

Als sprake is van een gebrek, is de aannemer in beginsel verplicht dit gebrek kosteloos te herstellen, tenzij hij aantoont dat het gebrek is veroorzaakt door omstandigheden die niet voor zijn rekening komen.

i) De cement gietdekvloer

Vast staat dat partijen – in afwijking van de Aannemingsovereenkomst – hebben afgesproken een cement gietdekvloer te leggen op de begane grond en een anhydrietvloer te leggen op de eerste verdieping (met uitzondering van de badkamer, waar ook een cementdekvloer is gelegd). De onderaannemer van [eiseres] ( [bedrijf] ) heeft in juli 2024 de vloeren gelegd. Tussen partijen is niet in geschil dat er scheurvorming is ontstaan in de cement gietdekvloer (in de woonkamer, de garage en de badkamer) en dat de scheurvorming zich heeft uitgebreid. [bedrijf] heeft op 11 oktober 2024 een poging gedaan om de op dat moment zichtbare scheuren te herstellen. Daarna heeft de scheurvorming zich toch uitgebreid. De vraag is wat de oorzaak van de scheurvorming is en of de scheurvorming valt aan te merken als gebrek.

Ter beantwoording van de vraag wat de oorzaak is van de scheurvorming, hebben partijen diverse deskundigen ingeschakeld. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] baseren zich op de (verschillende) rapportages van [deskundige] en [deskundige] ( [deskundige] ) en [eiseres] baseert zich (voornamelijk) op de contra-expertise van [deskundige] .

[deskundige] heeft in opdracht van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woning op 23 augustus 2024 bezocht. [deskundige] meent – kort gezegd – dat de scheurvorming in de cement gietdekvloeren (in de woonkamer en garage) is veroorzaakt door te vroege en te zware belasting met bouwmaterialen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben in januari 2025 – nadat de scheurvorming zich verder uitbreidde – [deskundige] ingeschakeld. [deskundige] concludeert – kort gezegd – dat [eiseres] de vloer niet volgens de instructies/specificaties heeft gelegd. Als [eiseres] dat wel had gedaan, hadden er namelijk geen scheuren kunnen ontstaan. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben vervolgens de vloer laten verwijderen in de periode van 16 juni 2025 tot en met 25 juni 2025. Tijdens de sloop hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] foto’s en video-opnames gemaakt. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben naar aanleiding daarvan opnieuw [deskundige] ingeschakeld. Op basis van die beelden heeft [deskundige] in het rapport van 8 oktober 2025 (opnieuw) geconstateerd dat de vloer niet op de juiste wijze is gelegd. De ontstane scheurvorming is volgens [deskundige] zodanig ernstig dat vervanging van de vloer noodzakelijk is.

[eiseres] betwist dat de scheuren zijn ontstaan door een verkeerde uitvoering van de werkzaamheden. Volgens [eiseres] is het aannemelijker dat de scheuren een gevolg zijn van een onjuiste toepassing van het opstookprotocol, wat te wijten is aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Daarnaast stelt [eiseres] zich op het standpunt dat de scheurvorming niet als gebrek kan worden aangemerkt. Daarvoor baseert [eiseres] zich op de bevindingen van [deskundige] van 14 juli 2025, naar aanleiding van het bezoek van 19 mei 2025 (voordat de vloer was verwijderd). [deskundige] constateert dat de oorzaak van de scheurvorming droging van de vloer is (krimp). Volgens [deskundige] maakt dat de cement gietdekvloer op zichzelf niet gebrekkig als ondergrond. De scheuren doen geen afbreuk aan het technisch functioneren van de dekvloer als ondervloer. [deskundige] vindt vervanging niet nodig.

Het oordeel van de deskundigen over de oorzaak van de scheurvorming en de geschiktheid van de cementdekvloeren als ondervloer lopen uiteen. Bij deze stand van zaken is de rechtbank van plan een deskundige te benoemen om te laten vaststellen wat de oorzaak is van de scheurvorming en of de scheurvorming een gebrek oplevert. Mocht vast komen te staan dat het een gebrek oplevert, wil de rechtbank weten of de vloer niet meer geschikt is als ondervloer voor de beoogde tegelvloer. Als de oorzaak van de scheurvorming is te wijten aan de manier waarop (de onderaannemer van) [eiseres] de vloer gelegd heeft en er wordt vastgesteld dat de cement gietdekvloer niet geschikt was als ondervloer, is er sprake van een gebrek waarvoor [eiseres] aansprakelijk is. Voor dat geval zal de deskundige ook worden gevraagd de omvang van de herstelkosten te begroten.

ii) De overige gebreken

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen in reconventie ook herstelkosten (van € 12.444,40) van zes overige gebreken:

Scheefstand kolom risaliet

Te laag uitgevoerd zinkwerk

Afwijkende neggemaat metselwerk

Uitbloei metselwerk

Golven en kieren in zinkwerk risaliet

Kromgetrokken luik in knieschot slaapkamer

Partijen verschillen van mening over de vraag of deze punten als gebrek kunnen worden aangemerkt. Het standpunt van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] komt er kort gezegd op neer dat er sprake is van afwijking van het bestek en/of afwijkingen die buiten de tolerantiegrenzen vallen om technische of esthetische redenen. Zij hebben hun standpunt onderbouwd met het rapport van [deskundige] van 30 januari 2026. [eiseres] betwist dat er sprake is van gebreken. [eiseres] baseert zich op het contra-expertise rapport van [deskundige] , die de bevindingen van [deskundige] weerlegt. Kort gezegd komt het standpunt van [eiseres] erop neer dat er geen sprake is van gebreken. Als er al sprake is van een afwijking (van het bestek/de Aannemingsovereenkomst), valt het volgens [eiseres] binnen de tolerantiegrenzen of – ten aanzien van de uitbloei van het metselwerk – is het niet voor risico van [eiseres] .

Omdat [eiseres] de bevindingen van [deskundige] gemotiveerd heeft betwist, zal aan een deskundige worden gevraagd of de gestelde gebreken als gebrek kunnen worden aangemerkt. Als de deskundige vaststelt dat het gebreken zijn, is [eiseres] aansprakelijk voor de herstelkosten.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen in aanvulling op de herstelkosten ook € 3.000,00 als vergoeding voor de waardevermindering in verband met de afwijkende neggemaat van het metselwerk. De rechtbank houdt haar beslissing over dit deel van de vordering ook aan, in afwachting van de uitkomst van het onderzoek van de deskundige.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen € 371,45, vanwege het controleren van de zoneregeling. De warmtepomp zou niet goed koelen, wat een gebrek is. De rechtbank wijst deze vordering af. De omstandigheid dat een derde installateur de zoneregeling heeft gecontroleerd, leidt niet tot de conclusie dat sprake is van een gebrek. Deze post zal bij eindvonnis worden afgewezen.

2) Geschil over de afrekening van meer- en minderwerk

Vast staat dat [eiseres] op 3 oktober 2024 een overzicht met meer- en minderwerk heeft verstrekt aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Op 8 oktober 2024 volgen er nog een tweetal overzichten met meerwerk voor elektrazaken. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn het niet eens met de gestelde meer- en minderwerkzaamheden. Over de mail volgt een discussie tussen partijen. [eiseres] heeft naar aanleiding daarvan de overzichten gedeeltelijk gecorrigeerd. [eiseres] heeft uiteindelijk een bedrag van € 1.782,67 in rekening gebracht, wat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onder protest aan [eiseres] hebben betaald.

Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] heeft [eiseres] onterecht te veel meerwerk en te weinig minderwerk in rekening gebracht. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen daarom primair betaling van € 22.322,03 en subsidiair betaling van € 16.296,56. Het gevorderde bedrag bestaat uit vier verschillende posten, die de rechtbank hierna afzonderlijk zal bespreken.

I. Minderwerk Algemeen

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen betaling van € 3.422,21 in verband met minderwerk dat onterecht niet door [eiseres] in rekening is gebracht. Het bedrag bestaat uit verschillende posten. In de conclusie van eis in reconventie hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de toelichting op hun vordering beperkt tot bespreking van de post van € 1.274,00 aan minderwerk vanwege het achterwege laten van de krimpvezels in de cement gietdekvloer. [eiseres] is het niet eens met de stelling dat dit bedrag moet worden ingehouden op de aanneemsom. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben namelijk gekozen voor een ander – duurder – type ondervloer. Daarvoor heeft [eiseres] geen meerwerk in rekening gebracht. Dat hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet betwist. Anders dan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aanvoeren, ziet de rechtbank niet in dat [eiseres] die bedragen niet tegen elkaar had mogen wegstrepen.

De overige posten laat de rechtbank buiten beschouwing. Het had op de weg van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gelegen om de overige posten van deze vordering ook toe te lichten in de conclusie van eis in reconventie. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben volstaan met een verwijzing naar het overzicht in productie 80. Dat is niet voldoende. Het overzicht is zonder nadere toelichting in de conclusie van eis in reconventie onvoldoende begrijpelijk. De rechtbank wijst de gehele vordering tot betaling van € 3.422,21 dan ook af.

II. Overige kosten

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen een bedrag van € 2.335,30 aan deskundigenkosten van [deskundige] in verband met de twee bezoeken die [deskundige] in augustus 2024 en oktober 2024 heeft afgelegd. Dit zijn kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub b BW. Die kosten komen pas (eventueel) voor vergoeding in aanmerking als vaststaat dat de vloer gebrekkig is. Het oordeel hierover is afhankelijk van de uitkomst van deskundigenonderzoek. De rechtbank houdt de beslissing over deze vordering dan ook aan, in afwachting van de uitkomst van het deskundigenonderzoek.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen daarnaast kosten van een externe advocaat (€ 1.121,64 en € 2.226,38). Deze kosten kunnen niet worden aangemerkt als kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, maar als buitengerechtelijke incassokosten in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub c BW. Dergelijke kosten worden – in geval van consumenten zoals [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] – berekend aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: Besluit incassokosten). Op grond van het Besluit incassokosten moet voor het bepalen van de hoogte van deze vergoeding worden aangesloten bij de hoogte van de hoofdsom. De gevorderde werkelijk gemaakte advocaatkosten komen daardoor in elk geval niet voor vergoeding in aanmerking. Eventueel is wel toewijsbaar het bedrag dat volgens het Besluit incassokosten moet worden toegekend. Aangezien dat bedrag afhankelijk is van de hoogte van de hoofdsom – en de toewijsbaarheid van de hoofdsom afhankelijk is van de uitkomst van het deskundigenonderzoek – zal de rechtbank na deskundigenonderzoek beslissen op deze vordering.

III. Meerwerk elektra

[eiseres] heeft € 11.220,00 aan meerwerk voor elektra in rekening heeft gebracht. Voor vergoeding van meerwerk geldt artikel 7:755 BW, dat ziet op door de opdrachtgever gewenste toevoegingen of veranderingen in het overeengekomen werk. Het artikel bepaalt dat de aannemer slechts een prijsverhoging in rekening mag brengen als hij de opdrachtgever daarop tijdig heeft gewezen, tenzij de opdrachtnemer de noodzaak van een prijsverhoging uit zichzelf had moeten begrijpen. Omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] consumenten zijn, zijn de afdelingen 6.3.3A en 6.5.2b BW (oneerlijke handelspraktijken) ook van toepassing op meerwerk. Dat betekent dat [eiseres] niet alleen vooraf had moeten wijzen op de noodzaak van een prijsverhoging voor het meerwerk, maar op grond van artikel 6:193f sub b jo 6:230m lid 1 sub e BW ook voldoende duidelijkheid had moeten verstrekken over de prijs van het meerwerk. Er is sprake van een misleidende omissie als bedoeld in artikel 6:193d lid 2 BW als [eiseres] dat niet heeft gedaan.

Als onbetwist staat vast dat [eiseres] achteraf meerwerk elektra in rekening heeft gebracht. Het gaat om kosten voor de elektrische installatie die de onderaannemer van [eiseres] ( [A] ) heeft aangelegd. Voorafgaand aan de bouw is besproken met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] welke werkzaamheden er moesten plaatsvinden. Daarna is niet met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] besproken dat er meerwerk nodig was. Dat kwam pas (achteraf) aan de orde bij het ontvangen van het meerwerk overzicht van [A] van 8 oktober 2024. Niet is gesteld en ook niet is gebleken dat [eiseres] [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vooraf heeft gewezen op de noodzaak van een prijsverhoging of op voorhand duidelijkheid heeft verstrekt over de prijs van het meerwerk. Dat betekent dat de Aannemingsovereenkomst op grond van artikel 6:193j lid 3 BW gedeeltelijk, namelijk voor wat betreft het meerwerk elektra, moet worden vernietigd omdat sprake is van een oneerlijke handelspraktijk. De rechtbank wijst de primaire vordering tot betaling van € 11.220,00 dan ook toe.

IV. Minderwerk elektra

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen een bedrag van € 1.996,50 aan minderwerk elektra. Het bedrag bestaat uit verschillende posten, maar die hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] – net zoals de post ‘overige kosten’ – niet afzonderlijk toegelicht in de conclusie van eis in reconventie. Zonder nadere toelichting volstaat een verwijzing naar het overzicht van productie 81 niet. De vordering tot vergoeding van minderwerk elektra wordt dan ook afgewezen.

Geschil over boete door bouwtijdoverschrijding

Op grond van artikel 10 lid 3 van de AVA 2013 is [eiseres] een contractuele boete verschuldigd wegens bouwtijdoverschrijding van € 40,00 per dag vanaf de beoogde oplevering. Partijen hebben in de Aannemingsovereenkomst een bouwtijd van 7 maanden afgesproken. In verband met het naderende einde van de overeengekomen bouwtermijn, hebben partijen een opleveringsmoment gepland op 17 oktober 2024. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten dat de woning op die datum is opgeleverd. Zij stellen zich op het standpunt dat zij de oplevering (terecht) hebben geweigerd, omdat ingebruikneming van de woning niet mogelijk was gelet op het aantal en de ernst van de geconstateerde gebreken. In tegenstelling tot [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stelt [eiseres] dat de oplevering onder voorbehoud is geaccepteerd. Weigering was volgens [eiseres] niet aan de orde, omdat de vloer niet zodanig gebrekkig was dat het werk niet in gebruik genomen had kunnen worden. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen de contractuele boete met ingang van 17 oktober 2024 tot 1 januari 2026. De gevorderde contractuele boete bedraagt daarom € 40,00 x 311 werkbare dagen = € 12.440,00.

De rechtbank houdt de beslissing over deze vordering aan. Of de oplevering van de woning terecht is geweigerd, is immers afhankelijk van de vraag of er sprake is van gebreken en of die gebreken zo ernstig waren dat het in de weg stond aan ingebruikneming van de woning. Dat oordeel is afhankelijk van de uitkomst van het onderzoek van de deskundige.

3) Geschil over de vergoeding van de deskundigenkosten

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen € 13.993,65 aan deskundigenkosten. De toewijsbaarheid van deze vordering is afhankelijk van de uitkomst van het onderzoek van de te benoemen deskundige. De rechtbank houdt de beslissing over deze vordering dan ook aan.

Tijdens de mondelinge behandeling is niet ter sprake gekomen of de deskundigenkosten van [deskundige] voor rekening zijn gekomen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] of van DAS Rechtsbijstand. Die informatie heeft de rechtbank wel nodig bij de beoordeling van de vordering. De rechtbank verzoekt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zich daarover uit te laten op de roldatum van 23 september 2026.

4) Geschil over verklaringen voor recht

i. Oplevering

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen in reconventie te verklaren voor recht dat de woning niet is opgeleverd en – in verband daarmee – dat [eiseres] wordt veroordeeld tot betaling van de contractuele boete (in verband met bouwtijdoverschrijding) vanaf 1 januari 2026 tot de datum van het vonnis. Zoals vastgesteld onder randnummer 3.19 twisten partijen over de vraag of de woning is opgeleverd op 17 oktober 2024. Aangezien de rechtbank nog niet kan vaststellen of [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de oplevering terecht hebben geweigerd en vanaf welk moment de woning in gebruik genomen had kunnen worden, houdt de rechtbank ook de beslissing over de gevorderde verklaring voor recht en de vordering tot betaling van de boete vanaf 1 januari 2026 tot aan het vonnis aan.

ii.) Schuldeisersverzuim

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen tenslotte te verklaren voor recht dat zij vanwege het schuldeisersverzuim van [eiseres] bevrijd zijn van hun verplichting tot betaling van de volledige aanneemsom uit de Aannemingsovereenkomst. Artikel 6:59 BW bepaalt dat een schuldeiser ( [eiseres] ) in schuldeisersverzuim kan raken als hij tekortschiet in de nakoming van zijn verbintenis en de wederpartij ( [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ) zich op een opschortingsrecht beroept. De rechter kan op vordering van de schuldenaar in dat geval onder omstandigheden bepalen dat de schuldenaar van zijn verbintenis zal zijn bevrijd (artikel 6:60 BW). Toewijsbaarheid van die vordering hangt af van de vraag wat onder de gegeven omstandigheden een redelijke oplossing is. In dit geval is bevrijding van de verplichtingen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen redelijke oplossing. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen immers primair vervangende schadevergoeding. In dat geval wordt de oorspronkelijke verbintenis van [eiseres] (om de woning zonder gebreken op te leveren) omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding. Als die vordering wordt toegewezen en [eiseres] gaat over tot betaling van de vervangende schadevergoeding, dan resulteert dat in nakoming van de oorspronkelijke verbintenis door [eiseres] . In dat geval zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] echter ook de volledige aanneemsom verschuldigd. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben dan immers een woning zonder gebreken opgeleverd gekregen. De primaire vordering tot betaling van vervangende schadevergoeding gaat dus niet samen met de gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het resterende deel van de aanneemsom niet hoeven te betalen. Dat is dubbelop. De hoogte van de eventuele vervangende schadevergoeding moet worden verrekend met de resterende aanneemsom. De rechtbank wijst de gevorderde verklaring voor recht dan ook af.

Partijen mogen akte nemen over voorgenomen deskundigenonderzoek

Zoals hiervoor overwogen overweegt de rechtbank om een onderzoek door een deskundige in te laten stellen naar de gestelde gebreken. Voordat daartoe wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over:

- de te benoemen deskundige;

- de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen;

- de hoogte van het voorschot.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de rechtbank partijen meegegeven dat – als blijkt dat raadpleging van een deskundige nodig is – zij voornemens is daartoe de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen (RvA) in te schakelen. De Raad van Arbitrage heeft mevrouw ing. J.M.A. Kuijper als deskundige voorgesteld. Mevrouw ing. J.M.A. Kuijper heeft haar kosten voorlopig begroot op € 7.005,90.

De rechtbank is van oordeel dat de volgende vragen moeten worden gesteld:

Is de scheurvorming in de cement gietdekvloer in de woonkamer, garage en in de badkamer zodanig ernstig dat er sprake is van een gebrek?

Is de scheurvorming zodanig ernstig dat de vloer niet meer geschikt is als ondervloer?

Wat is de (meest aannemelijke) oorzaak van de scheurvorming?

Is de scheurvorming (mede) ontstaan door de wijze waarop [eiseres] de vloer heeft gelegd?

Is de scheurvorming (mede) ontstaan door krimp?

Is vervanging van de vloer nodig of kan herstel ook op andere wijze plaatsvinden?

Kunt u de omvang van de herstelkosten begroten?

Vallen de zes overige (door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gekwalificeerde) gebreken (zie randnummer 3.11) buiten de tolerantiegrenzen, zodat er sprake is van een gebrek?

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

De rechtbank zal partijen in de gelegenheid stellen om zich bij akte uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige, de aan de deskundige te stellen vragen en het aan de deskundige te betalen voorschot. Als partijen het niet eens zijn met benoeming van de voorgestelde deskundige, moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom de zij niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij valt te denken aan zwaarwegende redenen als gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De rechtbank zal die redenen in overweging nemen voordat zij overgaat gaat tot benoeming van mevrouw ing. J.M.A. Kuijper als deskundige. Als die redenen aanleiding geven om af te zien van benoeming van deze deskundige, zal de rechtbank overgaan tot benoeming van een andere deskundige van de RvA.

Het voorschot moet worden betaald door [eiseres]

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige door de eisende partij moet worden betaald, het onderzoek heeft voor het overgrote deel betrekking op de vordering in conventie. Dit voorschot moet daarom door [eiseres] worden betaald.

In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.

Zaak komt op de rol voor akte uitlating partijen

De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich bij akte kunnen uitlaten over de benoeming van de deskundige, de geformuleerde vragen en de hoogte van het voorschot. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4. De beslissing

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 23 september 2026 om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zich tevens kunnen uitlaten over de deskundigenkosten (zie 3.22),

bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.G. van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2026.

WD 5648