ECLI:NL:RBMNE:2026:6168

1. De procedure

De kantonrechter beschikt over de volgende stukken:

de dagvaarding van 26 januari 2026;

de conclusie van antwoord van Woongroen;

de na de mondelinge behandeling genomen akte van Woongroen;

de na de mondelinge behandeling genomen akte van [eiseres] .

De mondelinge behandeling heeft op 2 juli 2026 plaatsgevonden. Mevrouw [eiseres] was aanwezig, bijgestaan door mr. T.B. Goemans, die waarnam voor mr. R. Vermeer. Namens Woongroen waren mevrouw [A] , kwalitietscoördinator, en de heer [B] , adviseur, aanwezig. Partijen hebben antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken. Vervolgens heeft de kantonrechter bepaald dat Woongroen op de rol van 22 juli 2026 en [eiseres] op de rol van 5 augustus 2026 aktes mogen nemen. Dit hebben partijen gedaan. Vervolgens heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.

2. De kern van de zaak

[eiseres] huurt sinds oktober 2014 de woning aan de [adres] in [plaats] van Woongroen. In mei 2024 heeft de huurcommissie, op verzoek van [eiseres] , de huur vanaf 1 november 2023 met 60% verlaagd vanwege gebreken in de woning. [eiseres] heeft Woongroen daarna meerdere malen verzocht om de huurprijs aan te passen in lijn met de uitspraak van de huurcommissie, maar dit heeft Woongroen niet gedaan. [eiseres] wil dat Woongroen haar de teveel betaalde huur terugbetaalt en zij wil dat Woongroen haar schade vergoedt. Woongroen is het hier niet mee eens, omdat volgens haar geen sprake (meer) is van een gebrek. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiseres] grotendeels toe.

3. De beoordeling

[eiseres] heeft op 4 december 2023 de huurcommissie verzocht om huurprijsvermindering, vanwege gebreken in de woning. De huurcommissie heeft het volgende geconcludeerd:

“De woonruimruimte heeft het volgende ernstige gebrek:

1. een natte muur in de slaapkamer als gevolg van optrekkend vocht vanuit de kruipruimte en natte plekken op de vloer in de woonkamer als gevolg van een lekkage uit de cv-leidingen. Dit is een gebrek in categorie C, nummer 9.”

Op basis van dit gebrek heeft de huurcommissie de huur met 60% verlaagd, vanaf 1 november 2023 totdat het gebrek is verholpen. De kantonrechter stelt vast dat partijen gebonden zijn aan deze uitspraak van de huurcommissie en zal de gevorderde verklaring voor recht daarom toewijzen zoals in de beslissing vermeld. Zij overweegt hiertoe als volgt.

Artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, partijen geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na de uitspraak van de huurcommissie een beslissing van de rechter heeft gevorderd.

De uitspraak van de huurcommissie is verzonden op 24 mei 2024. Woongroen is niet binnen acht weken na deze datum een procedure gestart bij de rechter. Woongroen stelt dat zij bezwaar heeft ingesteld bij de huurcommissie, omdat zij door de huurcommissie niet tijdig is geïnformeerd over zowel het onderzoek ter plaatse op 15 januari 2024 als over de hoorzitting op 8 mei 2024. Hierdoor heeft zij onvoldoende gelegenheid gehad om haar standpunt naar voren te brengen. De kantonrechter overweegt dat dit bezwaar bij de huurcommissie tevergeefs is, omdat Woongroen naar de kantonrechter had moeten gaan als zij het niet eens was met de uitspraak van de huurcommissie. Dit staat ook in de uitspraak zelf vermeld:

“Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.”

Overigens heeft Woongroen dit bezwaar bij de huurcommissie voor het eerst op 28 augustus 2024, en dus pas ruim drie maanden na de uitspraak van de huurcommissie, ingediend.

Het is niet komen vast te staan dat het gebrek is verholpen

Omdat Woongroen niet binnen acht weken tegen de uitspraak van de huurcommissie naar de kantonrechter is gegaan, worden partijen geacht te zijn overeengekomen dat op 1 november 2023 sprake was van een gebrek en dat, tot dit gebrek is verholpen, de huurprijs met 60% wordt verminderd. De kantonrechter begrijpt de stelling van Woongroen zo dat, als al sprake was van een gebrek, dit gebrek inmiddels is verholpen. De kantonrechter is van oordeel dat Woongroen deze stelling onvoldoende heeft onderbouwd. Zij overweegt hiertoe als volgt.

Op 15 januari 2023 is de inspecteur van de huurcommissie in de woning geweest.. De inspecteur schrijft in zijn rapport:

“Huurder geeft aan dat er sprake was van een hoge luchtvochtigheid in de slaapkamer (niet meer als slaapkamer in gebruik bij de huurder) en dat spullen van de huurder beschimmelden.

De muur in de slaapkamer is ter hoogte van de vloer nat (plek 10 cm x 200 cm). De oorzaak van de natte strook zou optrekkend vocht vanuit de kruipruimte kunnen zijn.

In de woonkamer is bij de vloer een natte plek van 60 x 60 cm te zien en aan de andere zijde in de kamer een plek van 30 x 30 cm die ook nat is. De plekken in de vloer worden mogelijk veroorzaakt door lekkage van cv-leidingen. De verhuurder doet onderzoek naar de vochtklachten in de woning. Er is een bedrijf ( [bedrijf 1] ) ingeschakeld om onderzoek te doen. Het bedrijf is volgens de huurder 9 januari 2024 bij de huurder langs geweest.

De verhuurder heeft inspecties uitgevoerd naar de riolering en regenwaterafvoer aan de voorzijde. Huurder geeft aan dat hier in oktober 2023 reparaties aan zijn verricht. De klachten bleven echter.”

Woongroen stelt dat de vochtige plek in de vloer komt doordat [eiseres] deze na een lekkage aan een radiatoraansluiting onvoldoende heeft drooggemaakt/onvoldoende heeft geventileerd. Zij voert hiertoe aan dat de radiatorknoppen op 19 december 2023 zijn gecontroleerd door [C] en alle knoppen correct functioneerden. Woongroen verwijst naar een e-mail van [C], waarin staat:

“20-10-23: Onderhoud uitgevoerd

Monteur had er een opmerking bij geplaatst: Mevrouw heeft lekkage, SSW heeft bedrijf ingehuurd die dat aan het oplossen zijn. Ik kan verder niet zien waar of wat dit is. Weet niet of jullie hier mee over kunnen vinden.?

12-12-23: Klacht: nalopen alle radiatorknoppen en eventueel vervangen

19-12-23: Uitleg gegeven over de knoppen. Deze werkten nog goed”

Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit deze e-mail het tegenovergestelde van wat Woongroen stelt. De kantonrechter leest dat er op 20 oktober 2023 onderhoud is uitgevoerd, dat [eiseres] toen heeft aangegeven dat sprake was van lekkage, maar dat [C] niet kon zien wat de oorzaak van de lekkage was. Vervolgens zijn de radiatorknoppen nagelopen en is geconcludeerd dat deze nog goed werkten. Hieruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter dus eerder dat het vocht niet aan (een lekkage van) de radiator lag. Daarbij zegt [eiseres] dat zij deze vochtige plek wel heeft drooggemaakt en dat zij de woning goed ventileert, maar dat de vochtige plek aanwezig blijft. De kantonrechter is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat deze vochtige plek het gevolg is van een oude lekkage van een radiatoraansluiting die [eiseres] onvoldoende heeft drooggemaakt.

Verder stelt Woongroen dat zij [bedrijf 1] , een expertisebureau voor vochtproblemen, op 9 januari 2024 een bouwfysische inspectie heeft laten uitvoeren. Woongroen zou de geadviseerde maatregelen hebben uitgevoerd. Daarna heeft Woongroen in het kader van een gepland verduurzamingsproject op 22 oktober 2024 een inspectie laten uitvoeren door [bedrijf 2] . [bedrijf 2] constateerde geen zichtbare schimmel, wat volgens Woongroen bevestigde dat geen sprake was van een gebrek.

De kantonrechter volgt Woongroen hierin niet. Het onderzoek [bedrijf 1] schrijft in haar rapport van 18 maart 2024, op basis van haar bevindingen op 9 januari 2024:

“Eerder is het riool en de hwa gerepareerd maar des ondanks zou de gevel nat blijven. In de woning meten wij met name aan de onderkant van de wanden een te hoge vochtwaarde. Ook de vloer heeft aan de randen een te hoge vochtwaarde.

Buiten meten wij de gevels droog. Maar zien wel dat de voegen in het maaiveld slecht zijn. Hierdoor loopt het water in de spouw met als gevolg dat het vocht in de vloer en onderkant van de muren trekt. Ook veroorzaakt dit spouwcondensatie.

[ …]

De CO2 ligt tussen de 600 en 1.100 ppm en betekent dat er voldoende geventileerd wordt.

[…]

Hersteladvies:

Voor en achter kruipruimteventilatie aanbrengen zodat de tussenwand maximaal 2,5 m is. De reeds aangebrachte kruipruimteventilatie controleren of deze strak onder de vloer zit.

De maaiveldzone waterdicht maken door het aanbrengen van een bitumineuze pasta. Grote oneffenheden zoals ontbrekende voegen eerst aanhelen met mortel.

Leidingdoorvoeren (nuts) door de fundering dichtmaken.”

Dat Woongroen na dit advies van [bedrijf 1] herstelwerkzaamheden heeft verricht, is niet gebleken. Weliswaar stelt Woongroen dat zij op 9 november 2023 aanvullende kruipruimteventilatie heeft aangebracht, maar kennelijk heeft dit onvoldoende geholpen, want het rapport van [bedrijf 1] is gebaseerd op haar bevindingen op 9 januari 2024. Daarbij komt dat in de e-mail van [bedrijf 2] van 18 november 2024, waarnaar Woongroen zelf verwijst, staat:

“Ik ben 22 okt bij mevr langs geweest, voor een opname.

Heb geen zichtbare schimmel, kunnen constateren, wat me wel opviel, is dat er onder het zijl in de keuken, verhoogde waardes waren qua vocht.

Mevr gaf aan zelf ook wel plekken, met schimmel te hebben verwijderd.”

Dit duidt er op dat, in tegenstelling tot de conclusie die Woongroen hieraan verbindt, het probleem ook op 22 oktober 2024 nog niet was verholpen. Dat Woongroen na 22 oktober 2024 nog werkzaamheden heeft verricht, heeft zij niet gesteld. Daarbij schrijft Woongroen in haar aanvullende akte dat zij de werkzaamheden aan de maaiveldzone pas wil aanpakken tijdens het verduurzamingsproject dat nog van start moet gaan. De eerder gewekte suggestie van Woongroen dat zij alle door [bedrijf 1] geadviseerde herstelwerkzaamheden zou hebben uitgevoerd, klopt dus niet.

De metingen die na de mondelinge behandeling door Woongroen zijn verricht, onderbouwen ook niet de stelling dat het gebrek zou zijn verholpen. Op de metingen is te zien dat delen van de muur en vloer nog steeds vochtig zijn en Woongroen heeft niet inzichtelijk gemaakt waarom uit deze meting zou moeten volgen dat het gebrek is verholpen.

Woongroen moet de te veel betaalde huur terugbetalen

[eiseres] vordert € 9.700,84 aan onverschuldigd betaalde huur over de periode 1 november 2023 t/m 31 december 2025. Zoals hiervoor is overwogen was [eiseres] over deze periode slechts 40% van de huur verschuldigd. Woongroen moet het onverschuldigd betaalde deel van de huur daarom aan [eiseres] terugbetalen. [eiseres] heeft het bedrag van € 9.700,84 onder punt 17 t/m 20 van de dagvaarding onderbouwd met een berekening: in 2023 heeft zij € 690,04 onverschuldigd betaald, in 2024 heeft zij € 4.323,12 onverschuldigd betaald en in 2025 heeft zij € 4.687,68 onverschuldigd betaald. Deze berekening heeft Woongroen niet betwist en komt de kantonrechter overigens ook juist voor. Deze vordering zal worden toegewezen. De kantonrechter raadt Woongroen aan het gebrek met spoed te laten herstellen en vervolgens de huurcommissie te verzoeken om de huurverlaging te beëindigen.

[eiseres] vordert de wettelijke rente over de onverschuldigd betaalde huur: vanaf 1 januari 2024 over € 690,04, vanaf 1 januari 2025 over € 4.323,12 en vanaf 1 januari 2026 over € 4.687,68, dan wel vanaf de eerst mogelijk datum, tot het volledige bedrag is betaald. [eiseres] heeft niet gesteld wat deze ‘eerst mogelijke datum’ dan zou zijn. De kantonrechter zal de wettelijke rente daarom toewijzen over de onverschuldigde huur vanaf 1 januari 2024, 1 januari 2025 en 1 januari 2026, zoals in de beslissing vermeld.

Woongroen moet gevolgschade aan [eiseres] vergoeden

[eiseres] vordert vergoeding van verschillende schadeposten. Artikel 7:208 BW verplicht de verhuurder tot vergoeding van gevolgschade indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen (of het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen). Tussen partijen staat vast dat het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan.

De luchtontvochtiger

[eiseres] vordert € 225,37 voor luchtontvochtigers die zij op 17 oktober 2023 heeft aangeschaft, terwijl zij pas op 24 oktober 2023 aan Woongroen heeft laten weten dat sprake was van een gebrek. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het gebrek op dat moment nog niet aan Woongroen was toe te rekenen. Deze vordering zal worden afgewezen.

De stroomkosten vanwege de geplaatste bouwdroger

[eiseres] vordert € 102,21 aan stroomkosten. Zij voert hiertoe aan dat Woongroen een bedrag van € 376,00 aan haar heeft vergoed, terwijl haar werkelijke kosten € 478,21 bedroegen. Zij heeft dit onderbouwd met haar e-mail aan Woongroen en een overzicht van haar verbruik, beiden overgelegd als productie 13 bij dagvaarding. Woongroen heeft al € 376,00 aan stroomkosten vergoed. De kantonrechter stelt daarom vast dat tussen partijen niet in geschil is dat Woongroen de stroomkosten aan [eiseres] moet vergoeden. Woongroen heeft de hoogte van de stroomkosten niet betwist. Deze vordering zal daarom worden toegewezen.

De energiekosten

[eiseres] vordert € 300,00 aan energiekosten. Zij voert hiertoe aan dat zij genoodzaakt was haar woning gedurende langere periode te verwarmen om verergering van de vocht- en schimmelproblematiek te voorkomen. Woongroen betwist dit. De kantonrechter overweegt dat [eiseres] deze kosten op geen enkele manier heeft onderbouwd. Zij heeft niet inzichtelijk gemaakt wat normaal gesproken haar energiekosten zijn en wat zij nu kwijt is aan energiekosten. Daarbij heeft zij niet gesteld over welke periode zij het bedrag van € 300,00 heeft geschat. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.

Woongroen moet buitengerechtelijke incassokosten betalen

[eiseres] vordert € 860,04 aan buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding is in overeenstemming met het tarief in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en is daarom redelijk Deze vordering zal worden toegewezen.

Woongroen moet de proceskosten betalen

Woongroen is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiseres] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal Woongroen niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- griffierecht

€

265,00

- salaris gemachtigde

€

864,00

(2 punten × € 432,00)

- nakosten

€

144,00

Totaal

€

1.273,00

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard

De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

4. De beslissing

verklaart voor recht dat de maandelijkse huurprijs voor de woning aan de [adres] in [plaats] vanaf 1 november 2023 wordt verlaagd naar 40% van de geldende huurprijs, tot het moment dat het gebrek zoals omschreven onder 3.6 van dit vonnis is hersteld;

veroordeelt Woongroen om aan [eiseres] te betalen:

een bedrag van € 690,04, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 1 januari 2024 tot de dag van volledige betaling,

een bedrag van € 4.323,12, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 1 januari 2025 tot de dag van volledige betaling,

een bedrag van € 4.687,68, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 1 januari 2026 tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt Woongroen om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 102,21 aan stroomkosten,

veroordeelt Woongroen in de proceskosten van € 1.273,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2026.