RECHTBANK Oost-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: C/01/418621 / HA ZA 25-537
Vonnis van 2 september 2026
in de zaak van
BRABANT BOUWT B.V.,
statutair gevestigd en kantoorhoudend in 's-Hertogenbosch,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Brabant Bouwt,
advocaat: mr. E.C.M. Braun,
tegen
1. [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2] ,
beiden wonende in [plaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden] (mannelijk enkelvoud),
afzonderlijk te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,
advocaat: mr. J.I. Jansen.
1. De zaak in het kort
Partijen hebben een overeenkomst van aanneming van werk gesloten, waarbij Brabant Bouwt zich heeft verbonden renovatiewerkzaamheden uit te voeren aan de woning van [gedaagden] Het gaat in deze zaak over de vraag of [gedaagden] de openstaande facturen van Brabant Bouwt nog moet betalen (de vordering van Brabant Bouwt) en de vraag of sprake is van gebreken in het door Brabant Bouwt uitgevoerde werk (de tegenvordering van [gedaagden] ).
De rechtbank oordeelt dat [gedaagden] de openstaande facturen van Brabant Bouwt moet betalen. Partijen zijn gebonden aan het door [A] opgestelde bindend advies. De vorderingen van Brabant Bouwt worden toegewezen en de tegenvorderingen van [gedaagden] worden afgewezen.
2. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,- de conclusie van antwoord met producties,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende akte vermindering van eis,
- de oproep voor de mondelinge behandeling,
- de mondelinge behandeling van 17 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Tijdens de zitting hebben mr. Braun en mr. Jansen, ieder, de standpunten van hun cliënten toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen. Deze spreekaantekeningen zijn aan het procesdossier toegevoegd.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De feiten
Op 30 juni 2023 hebben partijen een overeenkomst van aanneming van werk met elkaar gesloten, waarbij Brabant Bouwt zich heeft verbonden tot, kort gezegd de renovatie van de woning van [gedaagden] (productie 1 van Brabant Bouwt). De overeenkomst is tot stand gekomen met de ondertekening van de door Brabant Bouwt opgestelde offerte van 28 juni 2023 door [gedaagde 1] .
Op 17 januari 2024 heeft Loyal Experts een offerte voor een bouwkundig bindend advies uitgebracht aan partijen (productie 5 van Brabant Bouwt).
Op 6 februari 2024 heeft Loyal Experts (mevrouw [A] ; hierna te noemen: [A] ) een expertiseonderzoek uitgevoerd op verzoek van partijen.
Op 12 februari 2024 heeft een tussenoplevering plaatsgevonden (productie 5 van Brabant Bouwt). Op dat moment is een lijst van opleverpunten opgesteld door partijen.
Op 3 mei 2024 heeft [A] een rapport uitgebracht naar aanleiding van het door haar op 6 februari 2024 uitgevoerde onderzoek. In het rapport van [A] is, voor zover relevant, het volgende vermeld (productie 5 van Brabant Bouwt):
“(…) Onderzoek : Deskundigenonderzoek bindend advies
(…)
2. Aanleiding/ Context onderzoek
Partijen hebben een verzoek ingediend om het geschil in kaart te brengen en een bindend advies uit te laten schrijven door een onafhankelijk register bouwkundige.
(…)
5. Hoor en wederhoor
(…)
Er is in basis een offerte geweest en daarna is er veel meerwerk afgesproken en vervolgens weer minderwerk omdat het hele project boven het budget uit kwam.
De grootste frustratie zit in het feit dat aangegeven is dat de woning 9 februari 2024 klaar zou zijn en dat [gedaagde 1] met zijn gezin met kleine kinderen kon verhuizen. Alles is geregeld voor de verhuizing de vloerlegger staat ingepland en nu meldt Brabant bouw dat zij niet op tijd klaar zijn.
De expert besluit eerst een rondgang door en om de woning te maken om gezamenlijk te
constateren wat er nog niet gereed is. Tijdens de rondgang zijn er medewerkers van Brabant bouwt bezig en door [gedaagde 1] zelf ingehuurde schilders zijn ook op locatie en gestart met schilderen op de zolderverdieping.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben deze extra schilders zelf ingehuurd omdat Brabant bouwt niet op tijd gereed is.
Na de rondgang besluit de expert nog een mediation/bemiddelings gesprek te voeren om tot een oplossing te komen omtrent de verhuizing. Dit gesprek wordt gehouden om het kantoor van Brabant bouwt.
(…)
De expert stelt voor dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met de verhuurder van de
tijdelijke woning contact opneemt en vraagt of het mogelijk is 1 week langer in de woning te
blijven. Zodat Brabant bouwt 1 week de tijd heeft om de woning af te maken.
Of in ieder geval binnen af te maken dat niets meer een verhuizing in de weg staat.
Daarbij is er 1 cruciaal punt de tegelvloer in de hal.
(…)
Gemaakte afspraken:
Brabant bouwt stelt als voorwaarde dat zij het buitenwerk pas verder afmaken als de facturen die open staan zijn voldaan in afwachting van het rapport van de expert.
Beide partijen gaan akkoord met deze afspraken en partijen nemen afscheid van elkaar.
(…)
6. Constateringen/ Eigen beschouwing / tijdslijn
(…)
Het is niet dat er grote gebreken zijn het punt is dat overal nog gewerkt wordt.
Op 12 februari 2024 hebben partijen nog een tussenoplevering gelopen zonder de aanwezigheid van de expert. Hiervan is een puntenlijst verstrekt aan de expert door beide partijen. De expert zal deze lijst verwerken in de rapportage.
(…)
10. Nog af te ronden werkzaamheden begroting
(…) € 4.287,75
(…)
11. In mindering te brengen/ te crediteren
(…) € 12.390,86
(…)
12. Beantwoording onderzoeksvragen
(…)
1. Is er gerealiseerd wat er in de offertes is opgenomen?
Wat in de offertes is opgenomen is gerealiseerd of na overleg komen te vervallen en geschrapt. (…)
2. Is er gerealiseerd wat er is gefactureerd?
Er is naar verhouding voortgang werkzaamheden gefactureerd. Zoals we basis offerte als ook het overeengekomen meerwerk.
3. Indien niet is gerealiseerd wat er is geoffreerd/gefactureerd, welk bedrag is dan teveel
5. Voldoet datgene wat gerealiseerd is aan de eisen van goed en deugdelijk werk?
Dit resulteert in een aantal werkzaamheden waarvan een percentage is gefactureerd maar ook nog een percentage naar rato nog uit te voeren/ af te ronden werkzaamheden open staat. (…)
betaald?(nodig voor eventuele creditnota)
Er is gerealiseerd wat is geoffreerd en gefactureerd echter zijn er posten die te hoog zijn belast naar de klant of waar andere keuzes in het werk zijn gemaakt en waarbij een credit is verstrekt maar deze is niet naar rato van de manuren die minder zijn gemaakt. (…)
Tijdens de opname van de expert waren diverse werkzaamheden nog niet afgerond. De expert adviseert nog een gezamenlijke oplever ronde te maken. Ten aanzien van de reeds uitgevoerde werkzaamheden heeft de expert wel de indruk gehad dat Brabant Bouwt als zij klaar zijn een goede en deugdelijke kwaliteit af levert.
(…)
13. Conclusie
(…)
Aansluitend is er een kosten begroting opgenomen mochten partijen er niet uitkomen en de
werkzaamheden door derden moeten worden afgerond. Mocht deze situatie zich voordoen dan komen hier nog wel de verrekeningen van de advies credits en werk in uitvoering bij.
(…)
14. Globale herstelkostenraming
(…) € 26.352,91
OPMERKING: Bij deze herstelkosten begroting moet in acht worden gehouden dat de expert niet bij de
vooroplevering aanwezig is geweest en er na de opname van de expert nog
werkzaamheden zijn uitgevoerd door Brabant Bouwt. Dit betekent dat er nog
werkzaamheden kunnen zijn uitgevoerd die mogelijk ten onrechte in de begroting worden
genoemd.
Ook dient de Het crediterings advies hier nog bij gerekend te worden.
Er moet nog een eindoplevering plaats vinden. De expert adviseert deze na afronding van
de werkzaamheden van Brabant bouwt te laten plaats vinden en vast te laten leggen.
Waarbij aan Brabant bouw de uitdaging ligt om te zorgen dat er geen opleverpunten meer
zijn. (…)”
Op 2 oktober 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagden] een brief aan Brabant Bouwt gezonden (productie 10 van Brabant Bouwt). Deze brief is pas na 14 november 2024 door Brabant Bouwt ontvangen. In deze brief heeft [gedaagden] , voor zover hier van belang, het volgende aan Brabant Bouwt geschreven:
“(…) Ingebrekestelling voor zover nodig
In principe zien cliënten liever niet dat u terugkeert in de woning om e.e.a. af te maken.
(…)
Deskundigenbericht/bindend advies
Partijen hebben ter beslechting van bovenstaande discussie bindend advies ingeschakeld. Het (concept)deskundigenrapport is recentelijk (eindelijk) door de deskundige toegezonden. Het rapport is echter niet volledig. Helaas weigert de deskundige het rapport verder af te maken. Er zijn thans drie scenario’s:
I. Partijen trekken gezamenlijk op richting de deskundige met een klemmend verzoek om het rapport af te maken, althans spreken samen af om alsnog een opleverkeuring te doen zoals voorgesteld door de deskundige ad. € 2.850,00;
II. Partijen gebruiken het huidige concept-rapport om tot een onderlinge oplossing te komen (schikkingsvoorstel);
III. Partijen schakelen een nieuwe deskundige in (op gezamenlijke kosten), andermaal bij wijze van bindend advies.
Ik verneem graag aan welke optie u de voorkeur geeft. Mogelijk dat partijen hierover dan tot nadere afspraken kunnen komen. (…)”
Op 14 november 2024 heeft de gemachtigde van Brabant Bouwt [gedaagden] gesommeerd tot betaling van de openstaande facturen, inclusief de eindfactuur, over te gaan (in totaal € 43.799,88; productie 8 van Brabant Bouwt).
Op 14 oktober 2025 heeft TOP Expertise (de heer ing. [B] ) een expertiseonderzoek uitgevoerd naar de stand van zaken van de renovatiewerkzaamheden, in opdracht van [gedaagden] (productie 1 van [gedaagden] ). TOP Expertise stelt, kort samengevat, vast dat het rapport van [A] een goede opname is van de uitgevoerde werkzaamheden en geconstateerde gebreken tijdens de opname, maar sluit volgens haar niet meer aan bij de actuele situatie. Volgens TOP Expertise zijn er, op het moment van haar opname, nog drie gebreken in het werk aanwezig. Samengevat, concludeert TOP Expertise als volgt:
“(…) Waardering van het door aannemer uitgevoerde werk:
- Opdracht inclusief meer- /minderwerken € 364.086,49
- Kosten herstel gebreken opname 14/10/2025 -- 3.650, --
- Kosten herstel gebreken en voltooiing -- 51.261 ,44
Waarde van het werk uitgevoerd door aannemer: € 309.175,05
(inclusief btw)
Betaald door cliënt:
- Volgens overzicht 9 rapport LoyalExperts € 347.215,80 (inclusief btw)
Nog te vorderen door cliënt : € 38.050,75 inclusief btw
(…)
Beantwoording van de onderzoeksvragen:
(…)
De gebreken en opleverpunten die geregistreerd zijn op 6 februari 2024 zijn grotendeels hersteld, deels door aannemer en deels door of in opdracht van cliënten (zie overzicht C). Het werk was op die datum nog niet gereed voor oplevering. Er was op dat moment geen sprake van goed en deugdelijk werk. Tijdens onze opname op 14 oktober 2025 zijn een aantal gebreken geconstateerd die benoemd zijn in overzicht B. (…)”
4. Het geschil
in conventie (de vorderingen van Brabant Bouwt)
Brabant Bouwt vordert – samengevat en na wijziging van eis – het volgende:
I. [gedaagden] te veroordelen de openstaande facturen ten bedrage van € 31.359,04 aan haar te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente;
II. [gedaagden] te veroordelen een bedrag van € 1.088,59 aan haar te betalen wegens vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover;
III. [gedaagden] te veroordelen in de kosten van deze procedure inclusief de nakosten.
Brabant Bouwt vordert dat deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
[gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Brabant Bouwt, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Brabant Bouwt.
in reconventie (de tegenvorderingen van [gedaagden] )
[gedaagden] vordert – samengevat – het volgende:
I. Brabant Bouwt te veroordelen een bedrag van € 38.040,75 aan hen te betalen wegens schadevergoeding;
II. Brabant Bouwt te veroordelen in de kosten van deze procedure.
[gedaagden] vorderen dat deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
Brabant Bouwt voert verweer en concludeert tot afwijzing van de tegenvorderingen van [gedaagden]
in conventie en in reconventie
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5. De beoordeling
in conventie
Partijen hebben een overeenkomst van aanneming van werk met elkaar gesloten zoals bedoeld in artikel 7:750 BW.
Brabant Bouwt heeft zich verbonden tot uitvoering van de renovatiewerkzaamheden zoals vastgelegd in de door [gedaagde 1] ondertekende offerte van 28 juni 2023 (rov. 3.1). Niet in geschil is dat Brabant Bouwt - naast de in de offerte omschreven werkzaamheden – ook meerwerk heeft uitgevoerd in opdracht van [gedaagden]
Brabant Bouwt stelt zich op het standpunt dat [gedaagden] nog een bedrag van in totaal € 31.359,04 aan haar verschuldigd is. Dit bedrag resteert na aftrek van een bedrag van € 12.390,86 (door [A] genoemd in haar rapportage van 3 mei 2024, rov. 3.5) op de door [gedaagden] onbetaald gelaten facturen van in totaal € 43.749,88. In totaal heeft [gedaagden] al een bedrag van € 347.215,80 aan Brabant Bouwt betaald.
[gedaagden] voert aan dat Brabant Bouwt niet volgens de eisen van goed en deugdelijk werk heeft gepresteerd. Volgens [gedaagden] heeft Brabant Bouwt erkend dat er nog punten niet zijn opgelost; dit is ook al geconstateerd door [A] en later door TOP Expertise. Uit de mededeling van Brabant Bouwt dat zij alleen tot herstel zou overgaan wanneer het werk dat nog zou volgen als meerwerk zou gelden, mocht zij afleiden dat Brabant Bouwt in de nakoming van de overeenkomst tekort zou schieten. Dit leidde volgens [gedaagden] tot verzuim aan de kant van Brabant Bouwt. Van schuldeisersverzuim in de zin van artikel 6:59 BW aan haar zijde is geen sprake. [gedaagden] mocht daarom zijn betalingsverplichtingen opschorten. Voor zover toen geen sprake was van verzuim, was daarvan in elk geval sprake na afloop van de op 2 oktober 2024 aan Brabant Bouwt gestelde termijn.
Het bindend advies van [A]
Voor de vraag of Brabant Bouwt aanspraak kan maken op betaling van het door haar gevorderde bedrag, is van belang of de door [A] op 3 mei 2024 weergegeven afspraken gelden tussen partijen als onderdeel van het door haar opgestelde bindende advies.
[gedaagden] stelt zich, kort samengevat, op het standpunt dat het door [A] opgestelde rapport van 3 mei 2024 niet door partijen (ook niet door Brabant Bouwt) als bindend advies is beschouwd, dat niet als zodanig wilden laten gelden althans dat het bindend advies niet af was. Primair stelt [gedaagden] zich daarom op het standpunt dat het bindend advies niet tot stand is gekomen, omdat partijen inhoudelijk zijn blijven onderhandelen en procederen over de uitvoering. De door Brabant Bouwt gevorderde betaling van de openstaande facturen is daarom niet toewijsbaar op basis van het rapport van [A] . Subsidiair stelt [gedaagden] het bindend advies als ontbonden, dan wel zonder rechtsgevolgen te beschouwen op grond van artikel 6:160 lid 1 BW.
Volgens Brabant Bouwt miskent [gedaagden] dat het bindend advies tussen hen geldt en [gedaagden] akkoord is gegaan met (in elk geval) de betaling van de op 6 februari 2024 openstaande facturen. Daarnaast heeft [gedaagden] de laatste (eind)factuur niet betwist, zodat volgens Brabant Bouwt ook deze factuur door hem betaald moet worden. Het enkele feit dat sprake is van geringe opleverpunten, kan niet aan haar worden tegengeworpen, omdat Brabant Bouwt niet in de gelegenheid is gesteld tot herstel daarvan over te gaan. Van verzuim aan haar zijde is volgens Brabant Bouwt dan ook geen sprake.
- partijen hebben een vaststellingsovereenkomst met elkaar gesloten
De rechtbank is van oordeel dat partijen een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten zoals bedoeld in artikel 7:900 BW. Dat leidt ertoe dat de afspraken zoals die zijn weergegeven in het rapport van [A] , tussen partijen bindend zijn overeengekomen. De volgende overwegingen leiden tot dit oordeel.
Bij de uitleg van de inhoud van een vaststellingsovereenkomst dient de zogenoemde Haviltex-maatstaf te worden toegepast. Het gaat daarbij niet alleen om de taalkundige betekenis van de bewoordingen die bij het maken van die afspraak zijn gemaakt, maar het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Daarbij moeten ook de aard en strekking van de overeenkomst in aanmerking worden genomen.
Uit de door partijen ingenomen standpunten blijkt dat partijen [A] hebben ingeschakeld, omdat enerzijds Brabant Bouwt ontevreden was over het verloop van de betaling van haar facturen en anderzijds [gedaagden] het overzicht kwijt was van wat nu precies aan hem in rekening werd gebracht. Omdat [gedaagden] wilde weten wat er nog uitgevoerd zou moeten worden om het werk af te ronden, is op 6 februari 2024 door [A] in kaart gebracht wat er op dat moment nog niet klaar was. Partijen waren zich er op dat moment van bewust dat oplevering conform afspraak, op 9 februari 2024, niet haalbaar was.
Op basis van deze uitgangspunten hebben partijen [A] aangezocht om als bindend adviseur op te treden. Daartoe heeft [A] zich ook bereid verklaard, waarna partijen een offerte hebben ondertekend, en [A] heeft uitgewerkt hoe het geschil tussen partijen kon worden opgelost – ook in de situatie waarin het nog niet tot een volledige afronding van de werkzaamheden door Brabant Bouwt zou zijn gekomen op het moment van eindoplevering. Dit heeft op 6 februari 2024 direct geleid tot de afspraak dat [gedaagden] nog een week langer in de tijdelijke woning zouden verblijven, Brabant Bouwt de tegelvloer in de hal zou leggen, binnen alle door [A] geconstateerde punten zou afmaken, [gedaagden] de openstaande facturen van Brabant Bouwt zou betalen in afwachting van het rapport van [A] , en partijen de oplevering zouden uitstellen tot een later moment. Tot een eindoplevering is het echter niet meer gekomen.
Dat het niet tot een eindoplevering is gekomen, betekent echter niet dat dat partijen niet zijn overeengekomen dat het tussen partijen ontstane geschil door middel van het bindend advies van [A] zou worden opgelost of zij het zonder rechtsgevolgen beschouwden. [gedaagden] heeft onvoldoende gesteld waaruit blijkt dat partijen de opdracht aan de bindend adviseur (al dan niet gezamenlijk) niet (meer) zouden willen volgen. Niet in geschil is namelijk dat Brabant Bouwt direct na inspectie door [A] op 6 februari 2024 aan de slag is gegaan met de door [A] geconstateerde nog niet gereed zijnde punten in het werk. Ook staat vast dat dit heeft geleid tot een tussenoplevering op 12 februari 2024. Deze tussenoplevering heeft [A] vervolgens ook betrokken in haar uiteindelijk rapportage van 3 mei 2024.
Anders dan [gedaagden] betoogt, blijkt uit deze gang van zaken niet dat Brabant Bouwt afstand zou hebben gedaan van de afspraken zoals door [A] zijn weergegeven in haar rapport van 3 mei 2024. Het uitgangspunt is daarom dat ook [gedaagden] gehouden was de in het rapport van [A] vastgelegde afspraken, na te komen. [gedaagden] was dus gehouden om de (op 6 februari 2024) openstaande facturen aan Brabant Bouwt te betalen nadat [A] het bindend advies op schrift had gesteld. Het enkele feit dat partijen vervolgens met elkaar zijn blijven onderhandelen over een mogelijke oplossing voor de ontstane situatie, maakt niet dat die afspraak niet (meer) tussen partijen gold. Integendeel, vast staat dat partijen uitvoering hebben gegeven aan die in het bijzijn van [A] gemaakte afspraken: Brabant Bouwt heeft de tegelvloer in de hal gelegd en heeft (zowel aan de binnenzijde als aan de buitenzijde van de woning) haar werkzaamheden vervolgd na 6 februari 2024. Hieruit blijkt in elk geval dat Brabant Bouwt (al voordat het advies schriftelijk was vastgelegd door [A] ) uitvoering heeft gegeven aan haar deel van de afspraken die voortvloeien uit het bindend advies en dat [gedaagden] ook heeft toegelaten dat Brabant Bouwt die werkzaamheden uitvoerde.
Nu de rechtbank de tussen partijen gemaakte afspraken op 6 februari 2024 tot uitgangspunt neemt en [gedaagden] de verschuldigdheid van de (in rekening gebrachte bedragen op de) facturen verder niet concreet heeft betwist, is de vordering van Brabant Bouwt in beginsel toewijsbaar. Dat is slechts anders wanneer het beroep van [gedaagden] op opschorting – omdat zij (zo begrijpt de rechtbank) meent (nog) geen betaling aan [gedaagden] verschuldigd te zijn vanwege gebreken in het door Brabant Bouwt uitgevoerde werk, als gevolg waarvan zij meent een tegenvordering te hebben op Brabant Bouwt – slaagt.
- het beroep op opschorting slaagt niet; geen sprake van verzuim
Volgens [gedaagden] mocht zij betaling van de facturen van Brabant Bouwt opschorten, omdat Brabant Bouwt in verzuim verkeerde met de uitvoering van het werk.
[gedaagden] heeft aangevoerd dat verzuim aan de zijde van Brabant Bouwt is ingetreden zonder ingebrekestelling als gevolg van de door hem gestelde mededeling van Brabant Bouwt dat zij alleen tot herstel/afronding van het werk zou overgaan wanneer dat werk zou kwalificeren als meerwerk. De rechtbank volgt [gedaagden] niet in die stelling. Brabant Bouwt heeft tijdens de zitting namelijk onweersproken gesteld dat zij enkel heeft medegedeeld dat door [gedaagden] verlangde aanvullende (dat wil zeggen: nieuwe) werkzaamheden, zoals het leggen van de tegelvloer in de hal – bovenop de overeengekomen werkzaamheden onder de offerte –, door haar als meerwerk in rekening zouden worden gebracht. Dat de door [gedaagden] gestelde mededeling van Brabant Bouwt (ook) zag op het niet willen uitvoeren van herstel- of afrondingswerkzaamheden binnen de overeengekomen kaders, heeft [gedaagden] onvoldoende toegelicht gelet op de afspraken zoals door [A] vastgelegd in haar rapportage.
[gedaagden] voert verder aan dat de brief van 2 oktober 2024 kan worden aangemerkt als een ingebrekestelling waarbij Brabant Bouwt alsnog in de gelegenheid is gesteld tot een herstel of afronding van de werkzaamheden te komen en hij daarom betaling van de facturen mocht opschorten. [gedaagden] gaat er daarmee echter aan voorbij dat hij op grond van de op 6 februari 2024 gemaakte afspraken (die op 3 mei 2024 door [A] op schrift zijn gesteld) al gehouden was tot betaling van de (toen) openstaande facturen en juist hij niet heeft meegewerkt aan een eindoplevering zoals door [A] (bindend) was voorgeschreven. Daar komt nog bij dat uit de stellingen van Brabant Bouwt volgt dat zij meent dat oplevering op - of kort na - 16 februari 2024 mogelijk was geweest (nu [gedaagden] de woning op dat moment ook heeft betrokken). Op enkele opleverpunten na was er dus geen belemmering om de woning op dat moment te betrekken (productie 3 van Brabant Bouwt).
Van verzuim aan de kant van Brabant Bouwt (in de zin van artikel 6:82 lid 1 BW) is daarom geen sprake.
Dit alles leidt ertoe dat [gedaagden] zijn betalingsverplichtingen niet mocht opschorten. Het door Brabant Bouwt gevorderde bedrag van € 31.359,04 zal worden toegewezen.
Wettelijke rente
De over dit bedrag gevorderde wettelijke rente kan slechts worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding. Er is namelijk niet toegelicht waarom de rente met ingang van de factuurdata verschuldigd is, terwijl de afspraken met betrekking tot betaling daarvan niet eerder dan op 6 februari 2024 tussen partijen zijn gemaakt en vervolgens op 3 mei 2024 op schrift zijn gesteld.
Buitengerechtelijke incassokosten
Brabant Bouwt vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank stelt vast dat [gedaagden] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de rechtbank controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. Brabant Bouwt heeft aan [gedaagden] een of meer aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. De gevorderde vergoeding komt overeen met het in het Besluit genoemde tarief. Daarom zal een bedrag van € 1.088,59 worden toegewezen.
De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen. Omdat Brabant Bouwt niet heeft gesteld dat de schade (de buitengerechtelijke incassokosten) al eerder dan op de datum van de dagvaarding is geleden, zal de gevorderde rente worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding.
Proceskosten
[gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Brabant Bouwt worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
122,16
- griffierecht
€
2.995,00
- salaris advocaat
€
2.580,00
(2 punten × € 1.290,00)
- nakosten
€
148,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
5.845,16
in reconventie
De tegenvordering van [gedaagden]
stelt dat sprake is van gebreken in het door [gedaagden] uitgevoerde werk. [gedaagden] stelt dat hij daarom te veel heeft betaald voor de door Brabant Bouwt uitgevoerde werkzaamheden. Het door hem teveel betaalde bedrag wegens toerekenbare tekortkomingen van Brabant Bouwt en schade in de vorm van nog niet opgeloste gebreken, vordert [gedaagden] in deze procedure van Brabant Bouwt terug.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] onvoldoende heeft gesteld waaruit blijkt hij te veel zou hebben betaald aan Brabant Bouwt, omdat hij onvoldoende heeft toegelicht dat het niet oplossen of herstellen van die gebreken aan Brabant Bouwt is te wijten. De volgende overwegingen leiden tot dit oordeel.
[gedaagden] verwijst ter onderbouwing van zijn vordering naar het rapport van TOP Expertise. Uit dit rapport blijkt volgens [gedaagden] dat het werk gebreken vertoonde nadat hij de woning heeft betrokken. Welke specifieke tekortkomingen in dat rapport zijn toe te schrijven aan Brabant Bouwt, heeft [gedaagden] echter niet toegelicht. Ook heeft [gedaagden] niet toegelicht op welke punten TOP Expertise tot een ander oordeel komt dan [A] in haar bindend advies. Waarom het door [A] genoemde uitgangspunt, namelijk dat het op 6 februari 2024 gerealiseerde werk voldeed aan de eisen van goed en deugdelijk werk en haar kosteninschatting voor eventuele niet uitgevoerde opleverpunten (vermeld in de punten 13 en 14 van het bindend advies, zie rov. 3.5) niet zou kunnen worden gevolgd, heeft [gedaagden] ook niet toegelicht.a
Vast staat verder dat partijen geen eindoplevering hebben gehad zoals door [A] werd voorgeschreven. Nu [gedaagden] de woning op 16 februari 2024 heeft betrokken, staat wel vast dat de gestelde gebreken in elk geval niet in de weg stonden aan ingebruikname van de woning. Het lag vervolgens op de weg van [gedaagden] om Brabant Bouwt na ontvangst van het bindend advies van [A] in de gelegenheid te stellen de opleverpunten af te ronden. [gedaagden] heeft echter onvoldoende gesteld dat Brabant Bouwt die gelegenheid van [gedaagden] heeft gekregen.
Nadat [A] op 3 mei 2024 haar bindend advies aan partijen heeft toegezonden, heeft [gedaagden] Brabant Bouwt niet verzocht om een eindoplevering zoals door [A] was voorgeschreven, terwijl Brabant Bouwt voldoende heeft gesteld daartoe bereid te zijn geweest en daartoe ook het initiatief heeft genomen. Op 9 mei 2025 heeft Brabant Bouwt (via WhatsApp) aan [gedaagden] gevraagd hoe [gedaagden] wilde omgaan met de door de bindend adviseur voorgestelde opleverronde, waarna zij op 25 mei 2024 een overzicht heeft opgesteld waaruit – volgens Brabant Bouwt – blijkt dat nagenoeg alle opleverpunten toen waren opgelost of afgewerkt (productie 6 van Brabant Bouwt). Tijdens de zitting heeft [gedaagden] opgemerkt dat zij het bericht van 9 mei 2025 als bedreigend heeft ervaren. Brabant Bouwt heeft daarop – onweersproken – toegelicht dat hij toen ook heeft voorgesteld er ‘een klap op te geven’ omdat aan de expert anders ook weer (veel) betaald zou moeten worden. Volgens Brabant Bouwt waren er namelijk maar twee opties op dat moment: of een rondje maken met de expert erbij of samen gaan zitten om het op te lossen. Hieruit blijkt voldoende dat Brabant Bouwt bereid was alsnog een gezamenlijke oplevering te laten plaatsvinden, maar dat het juist [gedaagden] is geweest die de (spreekwoordelijke) boot heeft afgehouden. Deze gang van zaken wordt bevestigd door de brief van 2 oktober 2024 (productie 10 van Brabant Bouwt). Hierin schrijft de gemachtigde van [gedaagden] namelijk dat zijn cliënten liever niet zien dat Brabant Bouwt nog terugkeert in de woning om het een en ander af te maken.
De conclusie is dat [gedaagden] onvoldoende heeft gesteld op welke concrete door [A] genoemde punten Brabant Bouwt tekort is geschoten in de nakoming daarvan. [gedaagden] heeft volstaan met een opsomming van drie nog resterende gebreken in het werk en een verwijzing naar de rapportage van TOP Expertise. Dat is in dit geval onvoldoende.
Dit alles leidt ertoe dat de tegenvorderingen van [gedaagden] zullen worden afgewezen.
Proceskosten
[gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Brabant Bouwt worden begroot op:
- salaris advocaat
€
1.290,00
(2 punten × factor 0,5 × € 1.290,00)
- nakosten
€
148,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.438,00
in conventie en in reconventie
Hoofdelijke veroordeling
De veroordelingen in conventie en in reconventie worden (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen aan de wederpartij.
6. De beslissing
De rechtbank
in conventie
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan Brabant Bouwt te betalen een bedrag van € 31.359,04, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 13 augustus 2025, tot de dag van betaling,
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan Brabant Bouwt te betalen een bedrag van € 1.088,59 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van betaling,
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 5.845,16, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
wijst de vorderingen van [gedaagden] af,
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.438,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.T.J.F. Verhappen en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2026.