ECLI:NL:RBOVE:2026:5357

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met bijlagen,

berichten van de gemachtigden van Beter Wonen, waarbij aanvullende stukken zijn ingediend, genummerd tot en met 43,

een e-mail van 27 juli 2026 van de gemachtigde van [gedaagde].

Gedagvaard zijn [gedaagde] en Stadsbank Oost Nederland, die op dat moment de bewindvoerder van [gedaagde] was.

De mondelinge behandeling is gehouden op 9 juli 2026 waar Beter Wonen is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde en waar Stadsbank Oost Nederland via een beeldverbinding is verschenen. [gedaagde] is eveneens verschenen en heeft gevraagd om aanhouding, omdat zij inmiddels een advocaat had gevonden. Dat verzoek is ingewilligd.

Bij beschikking van 23 juli 2026 is het bewind door de kantonrechter opgeheven, zodat nu niet langer Stadsbank Oost Nederland de gedaagde partij is, maar [gedaagde].

De mondelinge behandeling is voortgezet op 28 juli 2026 in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. Voor [gedaagde] was er een tolk Pools. Gemachtigden hebben pleitnotities gebruikt. Op verzoek van partijen is de zaak aangehouden voor overleg.

Nadat partijen hadden laten weten niet tot een oplossing gekomen te zijn, is vonnis bepaald.

2. De feiten

[gedaagde] huurt met ingang van 2 juni 2022 van Beter Wonen de woning aan de [adres]. De huurprijs is nu € 714,15 per maand. [gedaagde] heeft twee minderjarige kinderen, die uit huis zijn geplaatst.

Beter Wonen heeft op 9 maart 2026 een buurtonderzoek gedaan. Van dit buurtonderzoek is verslag gemaakt. In het verslag wordt gesproken van (geluids)overlast, afval en veel bezoek, alsmede drank- en drugsgebruik.

Gemeente Almelo heeft op 11 maart 2026 een controle uitgevoerd in het gehuurde waarbij geconstateerd is dat het gehuurde door minstens vijf personen wordt bewoond.

Gemeente Almelo heeft bij schrijven van 24 maart 2026 aan Beter Wonen meegedeeld dat zij het voornemen heeft om een last onder dwangsom op te leggen aan Beter Wonen, vanwege gedumpt afval dat niet is opgeruimd. De last onder dwangsom is opgelegd bij schrijven van 31 maart 2026. Vervolgens heeft gemeente Almelo bij schrijven van 9 april 2026 aan Beter Wonen meegedeeld dat de overtredingen waren beëindigd.

Beter Wonen heeft bij schrijven van 30 maart 2026 [gedaagde] uitgenodigd voor een gesprek. In deze brief staat vermeld dat Beter Wonen met enige regelmaat meldingen van overlast ontvangt waarbij sprake is van veel politie, veel bezoek en geluidsoverlast.

Daarnaast stelt Beter Wonen dat [gedaagde] op een illegale manier gebruik maakt van de woning, omdat er verschillende mannen in de woning verblijven zonder toestemming van Beter Wonen en de woning door meer dan één huishouding wordt bewoond. Het gesprek heeft plaatsgevonden op 10 april 2026.

Beter Wonen heeft bij schrijven van 17 april 2026 met [gedaagde] gemaakte afspraken schriftelijk aan haar bevestigd. Bijvoorbeeld de afspraken dat huurster de woning alleen met haar partner bewoont en dat overlast verder uitblijft.

3. Het geschil

Beter Wonen vordert, samengevat, ontruiming van het pand aan [adres].

Beter Wonen legt aan haar vordering, samengevat ten grondslag dat zij al geruime tijd vele meldingen van omwonenden ontvangt van geluidsoverlast, aanloop van veel verschillende mannen, drank- en drugsgebruik, vervuiling van de omgeving en dergelijke.

[gedaagde] voert verweer en ontkent althans nuanceert de haar gemaakte verwijten. Zij stelt dat zij vanaf mei 2026 niet of nauwelijks reden heeft gegeven tot klagen.

4. De beoordeling

De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. De vordering tot ontruiming zal in dit kort geding dan ook alleen worden toegewezen als met een hoge mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat de bodemrechter de huurovereenkomst zou ontbinden en van Beter Wonen niet kan worden verlangd een bodemprocedure af te wachten.

Voldoende aannemelijk is dat het woongedrag van [gedaagde] tot mei 2026 heeft geleid tot klachten en problemen. De klachten die buurtbewoners over door hen ondervonden overlast bij Beter Wonen hebben neergelegd, zijn weliswaar anoniem, maar dat die klachten er wel degelijk waren, wordt bevestigd in de brief van 30 april 2026 van de gemeente Almelo, waarin wordt gemeld dat de politie in de periode van 15 januari tot eind maart 2026 maar liefst zestien registraties over de woning van [gedaagde] heeft vastgelegd, terwijl daarnaast ook de wijkagent veel meldingen heeft ontvangen over ernstige overlast: hard schreeuwen, slaan met deuren, zeer hard geluid van radio en televisie, dit alles ook ’s nachts. Daarnaast heeft [gedaagde] erkend dat zij afval eerst (te) lang in haar tuin heeft opgeslagen en dat dit daarna in de openbare ruimte is gedumpt, waarna het op last van de gemeente is verwijderd.

Wetend van de overlastmeldingen en van de afvalkwestie heeft Beter Wonen op 10 april 2026 afspraken met [gedaagde] gemaakt, die zij bij brief van 17 april 2026 heeft vastgelegd. Die afspraken waren:

“De woning wordt alleen door u en uw partner bewoond

U en/of uw bezoek veroorzaakt geen overlast meer in de vorm van harde muziek, schreeuwen, overmatig alcohol- en drugsgebruik, op straat of in de tuinen van buren hangen (bezoek), afvaldump in uw achtertuin en op openbare grond

Tussen 22:00 uur en 08:00 uur is het rustig/stil

U bent verantwoordelijk voor het gedrag van uw bezoek

U draagt zorg voor het tijdig opruimen van uw afval, laat deze niet opstapelen in uw tuin en dumpt deze niet in de openbare ruimte.

U werkt mee aan (on)aangekondigde bezoeken van medewerkers Beter Wonen, ter controle van uw woonsituatie en de staat van uw woning/tuin.

U gaat langs het juridisch loket voor advies

Beter Wonen start een juridische procedure”

Omdat Beter Wonen in dezelfde brief aan [gedaagde] vraagt de huurovereenkomst op te zeggen en voor het geval zij dat niet doet aankondigt een procedure tot ontbinding en ontruiming te starten, kunnen deze afspraken niet worden gezien als een laatste kans voor [gedaagde]. De beslissing om te streven naar het einde van de huurovereenkomst was immers al genomen.

Ook daarna is het woongedrag van [gedaagde] zeker niet onberispelijk geweest. Voldoende is gebleken dat omwonenden ook daarna nog hebben geklaagd over overlast. Verder is op 22 mei 2026 de politie ter plaatse geweest en heeft [gedaagde] zich agressief gedragen en de politieauto beschadigd, waarna zij is getaserd en aangehouden. Deze en andere gedragingen passen zeker niet bij goed huurderschap.

Maar er worden [gedaagde] ook verwijten gemaakt die minder ernstig zijn of die eigenlijk niet meer zijn dan vermoedens.

In de eerste categorie (minder ernstig) noemt de kantonrechter de videobeelden van mannen in de tuin van [gedaagde] en rondom haar woning. Uit de beelden blijkt niet van enige overlast: dat [gedaagde] en haar bezoekers in de tuin aan fietsen sleutelen is toegestaan, zolang zij geen overlast veroorzaken, en ook de mannen die zich op de beelden bij de woning ophouden doen niets dat niet toegestaan is.

Er zijn ook verwijten aan het adres van [gedaagde] die vooral gebaseerd zijn op onvoldoende onderbouwde vermoedens. Zo ziet de kantonrechter onvoldoende aanwijzingen dat er sprake is van prostitutie en/of inwoning. Dat er meer dan twee bedden in de woning staan, dat [gedaagde] mannelijke bezoekers heeft en dat medewerkers van Beter Wonen een of enkele keren een schaars gekleed persoon in de woning hebben gezien, is, ook in onderlinge samenhang bezien, onvoldoende om tot prostitutie en/of inwoning te concluderen.

De kantonrechter komt tot de slotsom dat de verwijten aan [gedaagde] op dit moment niet zo ernstig zijn dat met een hoge mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat de bodemrechter de huurovereenkomst zou ontbinden. Daarbij speelt ook een rol dat Beter Wonen heeft nagelaten [gedaagde] uitdrukkelijk een laatste kans te geven. De vordering tot ontruiming zal daarom in dit kort geding worden afgewezen.

Tegelijkertijd is wel duidelijk dat [gedaagde] zich niet altijd heeft gedragen zoals een goed huurder dat hoort te doen. Daarom doet zij er goed aan dit vonnis te beschouwen als de laatste kans die Beter Wonen haar niet heeft willen geven. Als zij zich in de toekomst niet houdt aan de (hiervoor geciteerde) afspraken die zij en Beter Wonen op 10 april 2026 hebben gemaakt, loopt zij het risico dat een volgende procedure er wel toe zal leiden dat zij moet vertrekken uit de woning.

Nu Beter Wonen grotendeels in het ongelijk wordt gesteld moet zij de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op € 721,00 (€ 577,00 voor salaris gemachtigde en € 144,00 voor nakosten).

5. De beslissing

wijst de vordering van Beter Wonen af;

veroordeelt Beter Wonen tot betaling aan [gedaagde] van de proceskosten van € 721,00;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2026.