ECLI:NL:RBROT:2026:11386

1. [gedaagde 1] ,

1. De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 26 augustus 2025, met bijlagen;

het antwoord, met bijlagen;

de akte van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , met bijlage;

de e-mail van [eiser] , met bijlage;

de e-mail van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , met bijlage.

Op 15 april 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken met [persoon A] voor [eiser] , met [gedaagde 1] , zijn dochter [dochter gedaagde 1] en schoondochter [schoondochter gedaagde 1] , en met de gemachtigden.

2. De beoordeling

[eiser] verhuurt aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning aan [adres] te [plaats] , sinds de aankoop van het appartement in juli 2023. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wonen er vanaf 2015. Het betreft (oorspronkelijk) een tweekamerwoning van 64 vierkante meter. Naar aanleiding van de ontvangst van een filmpje waarmee vochtproblematiek in de woning en de gevolgen daarvan in beeld werden gebracht, heeft [eiser] op

20 november 2024 een inspectie laten uitvoeren in de woning. In maart 2025 is er WhatsAppcontact geweest tussen [dochter gedaagde 1] en [eiser] naar aanleiding van een klacht over lekkage in de woning, waarbij zij meegedeeld heeft dat in de woning vijf volwassenen en een minderjarig kind wonen. Het gaat om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , hun meerderjarige dochter [dochter gedaagde 1] en zoon, en hun schoondochter en kleinkind. [eiser] heeft geappt dat maximaal vier personen in de woning mogen wonen en dat sprake is van gebrekkig onderhoud en hierdoor schimmelproblematiek. Ook is geschreven dat de overbewoning moet stoppen. [dochter gedaagde 1] heeft geantwoord zelf te bepalen of zij gaat verhuizen of niet.

Bij brief van 8 mei 2025 heeft [eiser] - verkort weergegeven - aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] meegedeeld dat op grond van de huurovereenkomst maximaal vier personen in de woning mogen wonen en dat zij de woning niet in gebruik mogen geven aan anderen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn er ook op gewezen dat de bewoning van de woning door meerdere huishoudens zonder huisvestingsvergunning in strijd is met de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021, wat tot een boete voor [eiser] kan leiden. Tevens is meegedeeld dat zij goed zorg moeten dragen voor de woning. Te kennen is gegeven dat de tekortkomingen op deze punten dermate ernstig zijn dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst op te zeggen binnen zeven dagen. Daarbij is te kennen gegeven dat [eiser] rechtsmaatregelen zal nemen als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tot huuropzegging overgaan. Tevens is erop gewezen dat [eiser] € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt, welke kosten [eiser] zijn aangezegd wanneer zij niet overgaan tot huuropzegging binnen de gestelde termijn.

In reactie hierop heeft de gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] - verkort weergegeven - laten weten de huurovereenkomst niet te zullen opzeggen.

[eiser] eist bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. ontbinding van de huurovereenkomst;

en (hoofdelijke) veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot

2. ontruiming van de woning;

3. betaling van de huurprijs en servicekosten van € 705,62 per maand vanaf

1 september 2025 tot en met de dag van de ontruiming;

4. betaling van € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten;

5. betaling van de proceskosten.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn het hiermee niet eens.

Toewijzing eis, maar niet de buitengerechtelijke kosten

De kantonrechter wijst het geëiste grotendeels toe. Alleen wordt het bedrag aan buitengerechtelijke kosten afgewezen. Dit wordt hierna toegelicht.

De huurovereenkomst wordt ontbonden

De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat vaststaat dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekortgeschoten zijn in verbintenissen uit die overeenkomst. Die tekortkomingen zijn ernstig genoeg om de ontbinding te rechtvaardigen.

Niet is nagekomen het bepaalde in de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde Algemene Bepalingen dat de woning door maximaal 4 personen mag worden bewoond en dat de woning niet in gebruik mag worden gegeven aan derden. Erkend is dat zes personen in de woning wonen. Ten tijde van de zitting was dat nog steeds zo. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren aan dat zij hiervoor toestemming hebben gekregen van de vorige eigenaar van de woning, althans van diens weduwe, maar dat is weersproken en de beweerdelijke toestemming staat niet op schrift.

Onderkend wordt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aanvankelijk met hun twee minderjarige kinderen in de woning hebben gewoond, maar de situatie is veranderd. De kinderen zijn inmiddels volwassen. Hun zoon heeft een vrouw die is komen inwonen en uit hun relatie is een kind geboren. In feite wonen nu twee gezinnen in de woning. Dat is in strijd met de huurovereenkomst, die deze mogelijkheid niet biedt. Kinderen mogen uiteraard bij hun ouders wonen, maar uitgangspunt daarbij is wel dat die kinderen op enig moment uitvliegen om op eigen benen te staan. Dat is zeker het geval als een kind zelf aan gezinsvorming doet. Dan moet dat kind met zijn eigen gezinsleden de woning verlaten, tenzij de verhuurder aantoonbaar instemt met hun verblijf daar, maar dat is voor de zoon, schoondochter en het kleinkind van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet het geval geweest.

Het beroep van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op rechtsverwerking gaat niet op. In dit verband is aangevoerd dat [eiser] al beheerder was van de woning onder de vorige eigenaar en dat zij al vanaf december 2021 bekend was met het verblijf van de schoondochter in de woning en met de omstandigheid dat een extra kamer in de woning is gecreëerd. [eiser] weerspreekt echter al eerder bekend te zijn geweest met het verblijf van zes personen in de woning. De omstandigheid dat in het verleden werkzaamheden in de woning zijn verricht in opdracht van [eiser] of haar rechtsvoorganger betekent nog niet dat men toen al geweten heeft van de situatie, laat staan dat daardoor het recht zou zijn verwerkt ertegen op te treden. Enkel tijdsverloop of stilzitten is daarvoor niet voldoende. In maart 2025 heeft [eiser] ook niet stilgezeten, want zij heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] meteen aangeschreven toen zij erop geattendeerd werd dat zes personen in de woning wonen. Kortom, onvoldoende basis is er om het beroep op rechtsverwerking te kunnen honoreren.

Het standpunt van [eiser] wordt gedeeld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] door de overbewoning een situatie hebben laten ontstaan, waarin zij zich niet als goed huurders gedragen hebben wat betreft het gebruik van de woning. Onderschreven wordt het uitgangspunt dat in een situatie van overbewoning de woning onderhevig zal zijn aan meer slijtage door intensiever gebruik, dan het geval zou zijn geweest bij bewoning door het maximaal toegestane aantal bewoners, zodat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich alleen al gelet hierop niet als goed huurders hebben gedragen. Daarbij komt dat aannemelijk is dat de vochtproblematiek in de woning, waarover is geklaagd, deels haar oorzaak vindt in de overbewoning. Als zes personen wonen in een woning van 64 vierkante meter en daar slapen, douchen, en de was laten drogen, dan gaat daar condensvorming en op den duur schimmelvorming optreden, temeer als in de woning onvoldoende wordt geventileerd en/of gestookt, wat het geval lijkt te zijn in de woning blijkens het rapport van onderzoek van de huurcommissie dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ingebracht.

De kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden, maar komt tot de conclusie dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Uiteraard heeft dat tot gevolg dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en de anderen hun woning verliezen en raakt dat ook hun gezins- en familieleven, maar onder de gegeven omstandigheden hoeft [eiser] dat niet te blijven faciliteren. De belangen van het minderjarige kind dat in de woning verblijft maken dat niet anders, waarbij van betekenis is dat het lot van dat kind in de eerste plaats de verantwoordelijkheid is van de ouders met wie [eiser] geen huurovereenkomst heeft. Dat de kans bestaat dat betrokkenen dakloos zullen worden, levert doorgaans geen goede reden op om ontbinding van de huurovereenkomst achterwege te laten. Ook in deze zaak is dat zo. Overigens wordt de kans daarop wel geringer ingeschat dan bij het hier te lande gebruikelijke kerngezin, want vijf volwassenen zullen in de regel over meer financiële middelen beschikken dan twee wat andere mogelijkheden biedt op de woningmarkt. Geen reden is er om aan te nemen dat dat in dit geval anders is, waarbij meespeelt dat op het adres van de woning twee klusbedrijven staan ingeschreven, met de zoon respectievelijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als vennoten. De woningmarkt voor hen die gebruik hebben gemaakt van het vrij verkeer van personen en/of diensten is ook ruimer dan alleen de Nederlandse wat de mogelijkheden voor het vinden van alternatieve woonruimte vergroot.

Het beroep op een terme de grâce wordt niet gehonoreerd, omdat de tekortkomingen waarvan sprake is geweest daarmee niet ongedaan gemaakt worden.

De woning moet worden ontruimd

Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning met de andere bewoners en al hun spullen verlaten. Dat moet binnen een maand nadat dit vonnis is betekend. Deze termijn vindt de kantonrechter passend, omdat er een minderjarig kind in de woning woont. Zo is er meer tijd om ergens anders onderdak te zoeken.

Er moet huur en gebruiksvergoeding worden betaald

Tot en met vandaag moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de huur betalen en vanaf vandaag tot en met de dag van de ontruiming moeten zij een gebruiksvergoeding betalen van

€ 705,62 per maand. Het betreft de som van de huurprijs en servicekosten ten tijde van de dagvaarding. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels als voor het verhogen van de huur. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren aan dat de huurprijs verlaagd is door de huurcommissie, maar daartegen heeft [eiser] een vordering ingesteld bij de kantonrechter. Door die vordering is de uitspraak van de huurcommissie komen te vervallen, wat reden is om voor de huur en de gebruiksvergoeding uit te gaan van het geëiste bedrag. Omdat niet weersproken is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ten tijde van de zitting geen huurachterstand hadden, wordt het (te verhogen) bedrag van € 705,62 toegewezen vanaf de maand mei 2026 en niet vanaf september 2025 zoals geëist. Als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de huur voor de maanden mei en juni al betaald hebben, hoeven zij dat uiteraard niet nogmaals te doen.

Afwijzing incassokosten

De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. [eiser] heeft pas recht op een vergoeding als een brief is gestuurd waarin de kans is gegeven om binnen veertien dagen alsnog zonder extra kosten te betalen. In de brief van 8 mei 2025 staat een termijn van zeven dagen, zodat op dit punt niet voldaan is aan de wet.

Proceskosten

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen. Zij zijn daarvoor hoofdelijk aansprakelijk. De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan [eiser] moeten betalen op € 146,43 aan dagvaardingskosten, € 135,- aan griffierecht, € 576,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 288,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal

€ 1.001,43. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

Zoals geëist door [eiser] wordt dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard, ondanks het verweer hiertegen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen. Bij dit oordeel zijn de hierboven vermelde feiten en omstandigheden, in het bijzonder die genoemd onder 1.7 en verder, meegewogen. Vanwege de aanwezigheid van een minderjarige is de ontruimingstermijn op één maand gesteld, in plaats van de gebruikelijke termijn van twee weken, maar daarna moet [eiser] in staat zijn het ontruimingsvonnis te executeren, zonder de uitkomst van een eventueel hoger beroep te hoeven afwachten.

3. De beslissing

De kantonrechter:

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen één maand na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan [adres] , [postcode] te [plaats] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege hen bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen;

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om vanaf 1 mei 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eiser] te betalen € 705,62 per maand met de verhoging die is toegestaan;

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 1.001,43;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.

465